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房地产权属变更案例评析/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 11:43:44  浏览:9411   来源:法律资料网
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房地产权属变更案例评析

作者:宋飞(网络游魂) 本文原载葵花法律论坛

1994年10月,某外国一家跨国公司来华投资,在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月,在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上,获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发,于1996年3月在该地块上建起商住楼一座,共8层。其中,最底一层承租给某国有商场二至五层卖给七家公司商住,六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款,某银行申请法院变卖该三层房地产,后该三层由另外四家公司购买。
问:该外商独资企业自获取该地块使用权,至商住楼六至八层变卖,按照房地产法的规定,应办理哪些房地产权属变更手续?

答:1.获取该地块使用权,应向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府颁发土地使用权证书。
2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.
3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.
4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.
5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.

点评:房地产权属变更一向是一项让购房者和开发商头疼的事情。以上这个案例虽然旧了一点,希望能给想弄清登记程序的人们指点迷津。

作者简介:宋飞,1980年12月11日生, 毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作.曾在法律图书馆网发表论文《人治与法治的较量-兼论德治》、《从一案看劳动教养制度的存废》、《试论国有资产流失与法律规制》、《周??与》、《盖尤斯与》、《格老秀斯法学思想研究》、《制定法、成文法概念比较研究》、《宪法定义新论》、《试论我国法学教育的现状问题与对策》、《对12起处罚决定被撤销的复议案的法理分析》、《公司法与劳动法竞业禁止原则之比较》、《试论公司监事制度》;译作《中国传统哲学与争端解决》、《美国诉微软案》、《屠宰场案的负面影响》。


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青岛市专利侵权纠纷行政处理办法

山东省青岛市人民政府


青岛市人民政府令 第189号
青岛市专利侵权纠纷行政处理办法


  《青岛市专利侵权纠纷行政处理办法》已于2006年12月31日经市人民政府第28次常务会议审议通过,现予公布,自2007年3月1日起施行。

  
  市 长 夏 耕
   二○○七年一月十二日

  
  青岛市专利侵权纠纷行政处理办法


  第一章 总则


  第一条 为有效处理专利侵权纠纷,保护当事人合法权益,维护社会经济秩序,鼓励自主创新,根据《中华人民共和国专利法》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内专利侵权纠纷的行政处理适用本办法。
  第三条 本办法所称专利侵权纠纷包括侵犯专利权纠纷和确认不侵犯专利权纠纷。
  第四条 青岛市知识产权局(以下简称市知识产权局)负责本行政区域内专利侵权纠纷行政处理工作。


  第二章 管辖和受理


  第五条 专利权人或者利害关系人认为其专利权受到侵犯的,可以请求市知识产权局处理。
  公民、法人或者其他组织被专利权人或者利害关系人警告侵犯了其专利权的,可以请求市知识产权局确认其行为不侵犯专利权。
  本条所称利害关系人包括专利实施许可合同的被许可人和专利权的合法继受人等。侵犯专利权纠纷中,独占实施许可合同的被许可人可以单独提出请求;排他实施许可合同的被许可人在专利权人不提出请求的情况下,可以单独提出请求。
  第六条 请求处理侵犯专利权纠纷,应当符合下列条件:
  (一)请求人是专利权人或者利害关系人;
  (二)有明确的被请求人;
  (三)有具体的请求事项和事实、理由;
  (四)被请求人住所地或者侵权行为地在本市行政区域内;
  (五)当事人均未就该纠纷向人民法院起诉。
  第七条 请求处理确认不侵犯专利权纠纷,应当符合下列条件:
  (一)请求人是被警告侵权的公民、法人或者其他组织;
  (二)有明确的被请求人;
  (三)有具体的请求事项和事实、理由且有被警告的证据;
  (四)被请求人住所地或请求人被警告的侵权行为地在本市行政区域内;
  (五)当事人均未就该纠纷向人民法院起诉。
  第八条 本办法第六条第(四)项、第七条第(四)项中所称侵权行为地包括:被控侵犯发明、实用新型专利权的产品制造、使用、许诺销售、销售、进口、出口等行为的实施地;专利方法使用行为的实施地,依照该专利方法直接获得的产品使用、许诺销售、销售、进口、出口等行为的实施地;外观设计专利产品的制造、销售、进口、出口等行为的实施地。上述侵权行为的侵权结果发生地。
  第九条 请求处理侵犯专利权纠纷,请求人应当提交身份证明、请求书和有关证据,并按照被请求人的人数提交请求书和证据副本。
  请求处理确认不侵犯专利权纠纷的,请求人应当提交身份证明、请求书、专利的授权公告文本、专利权人或者利害关系人警告其侵犯专利权的证据以及被警告侵犯专利权的产品或者方法等,并按照被请求人的人数提交请求书和证据副本。
  请求人应当对其提交的证据材料逐一分类编号,并对证据材料的来源、证明对象和内容作简要说明,签名或者盖章,注明提交日期。
  第十条 请求书应当载明下列内容:
  (一)当事人的姓名、性别、年龄、民族、职业和住所,法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;
  (二)具体的请求事项和所依据的事实、理由;
  (三)请求人的签名或者盖章。
  第十一条 市知识产权局应当自收到请求书和有关证据之日起七日内,决定是否立案受理,并书面通知请求人。请求人提交材料不全的,市知识产权局可以要求请求人在指定的期限内补全。
  第十二条 当事人可以委托一至二名代理人参加专利侵权纠纷处理。当事人委托代理人的,应当提交授权委托书,记明委托事项和权限。


  第三章 处理


  第十三条 市知识产权局决定立案受理的,应当自立案之日起五日内将请求书副本发送被请求人。被请求人应当自收到请求书副本之日起十五日内提交答辩书。被请求人逾期不提交答辩书的,不影响市知识产权局对案件的处理。
  第十四条 处理专利侵权纠纷案件,应当组成合议组, 合议组人员应当由市知识产权局中具有行政执法资格并具有相应专业知识、熟悉相关法律的人员组成。
  第十五条 处理专利侵权纠纷的合议组成员有下列情形之一的,应当主动请求回避,当事人也可以申请其回避:
  (一)是本案的当事人或者当事人、代理人的近亲属;
  (二)与本案有利害关系;
  (三)与本案当事人有其他关系,可能影响对本案公正处理的。
  前款规定,适用于案件的记录员、翻译人员、鉴定人、调查人员等。
  第十六条 市知识产权局处理专利侵权纠纷案件,可以根据案情需要进行书面或者口头处理。
  第十七条 对事实清楚的案件,可以采取书面处理的方式。对书面处理的案件,市知识产权局应当将请求书副本及有关证据副本送达被请求人。
  当事人提出申请或者市知识产权局认为有必要时,可以进行口头处理。决定进行口头处理的,应当提前七日通知当事人处理的时间和地点。请求人无正当理由拒不参加或者未经允许中途退出的,视为自动撤回处理请求;被请求人无正当理由拒不参加或者未经允许中途退出的,可以缺席审理并做出处理决定。
  口头处理应当制作笔录,笔录应当经当事人核对后签名或者盖章。当事人拒绝签名的,应当在笔录上注明。
  第十八条 在处理专利侵权纠纷过程中,被请求人提出专利权无效宣告请求并被专利复审委员会受理的,可以申请市知识产权局中止处理。被请求人申请中止处理,应当在答辩期内以书面形式提出。
  在处理专利侵权纠纷过程中,当事人就该纠纷向人民法院提起诉讼的,市知识产权局可以终结处理。
  在处理专利侵权纠纷过程中,请求人申请撤回请求的,是否准许,由市知识产权局决定。
  第十九条 处理专利侵权纠纷,认定侵权行为成立的,可以作出侵权的处理决定,责令侵权人立即停止侵权行为;认定侵权行为不成立、请求人提供的证据不充分或者经审理不符合受理条件的,可以驳回请求人的请求。
  处理确认不侵犯专利权纠纷,认定请求人的行为不侵犯专利权的,可以作出确认不侵权的处理决定;认定请求人的行为侵犯专利权的、请求人提供的证据不充分或者经审理认为不符合受理条件的,可以驳回请求人的请求。
  当事人对处理决定不服的,可以自收到处理决定之日起十五日内依法向人民法院提起行政诉讼。
  第二十条 处理专利侵权纠纷,应当自立案之日起四个月内做出处理决定。中止处理、委托鉴定和公告期间,均不计算在处理期限内。
  第二十一条 确认侵权的,市知识产权局可以根据《山东省专利保护条例》的规定责令侵权人立即停止侵权行为。必要时,还可以采用下列方式责令侵权人立即停止侵权行为:
  (一)销毁或者拆解侵权产品;
  (二)销毁或者拆解依照专利方法直接获得的产品;
  (三)销毁或者拆解制造侵权产品的专用模具和专用设备;
  (四)销毁或者拆解使用专利方法的专用模具和专用设备。


  第四章 调查取证


  第二十二条 当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
  当事人确因客观原因不能收集的证据,可以申请市知识产权局调查收集。当事人要求调查收集证据的,应当提交书面申请,载明需要调查收集的证据内容及线索、拟要证明的事实及难以取得的原因。市知识产权局可以要求申请人提供担保。
  市知识产权局可以根据需要依职权调查收集有关证据。
  第二十三条 当事人向市知识产权局提供证据,应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的,应当提供经市知识产权局核对无异的复制件或者复制品。
  证据材料为复制件或者复制品,提供人拒绝提供原件、原物或其线索,没有其他材料可以印证,对方当事人又不予承认的,不得作为认定事实的根据。
  当事人提供的外文证据材料,应当附有中文译本。
  第二十四条 调查人员询问当事人及证人时,应当制作询问笔录。笔录应当经被询问人核对后,由被询问人和调查人员在笔录上签名或者盖章。被询问人拒绝签名或者盖章的,应当在笔录上注明。
  第二十五条 调查人员进行现场勘验、检查时应当制作笔录,笔录应当经当事人核对后,由当事人和调查人员签名或者盖章。当事人不到场或者到场后拒绝签名或者盖章的,应当在笔录上注明。
  第二十六条 调查人员采取抽样取证、登记封存或者暂扣等措施时,对抽样取证、登记封存或者暂扣物品,应当当场清点,并开具清单,经物品持有人或者见证人核对后,由调查人员、物品持有人或者见证人签名或者盖章。物品持有人或者见证人拒绝签名或者盖章的,调查人员应当在清单上注明。
  因申请市知识产权局采取抽样取证、登记封存或者暂扣措施错误,造成对方当事人损失的,申请人应当承担赔偿责任。
  第二十七条 市知识产权局可以根据当事人的申请或者案情需要,委托有关鉴定机构进行鉴定。鉴定机构可以由双方当事人协商确定,协商不成的,由市知识产权局指定。鉴定费用由当事人承担。
  第二十八条 市知识产权局在调查取证时,有关单位和个人应当协助调查并提供有关材料。阻碍调查人员进行调查影响案件处理的,可处以一千元罚款。


  第五章 送达


  第二十九条 市知识产权局送达相关文书,可以采取直接送达、留置送达、邮寄送达、公告送达的方式。
  第三十条 直接送达时,受送达人是公民的,应当由本人签收,本人不在的,交其同住成年家属签收;受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者该法人、组织的办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收;受送达人有委托代理人的,可以送交其代理人签收;受送达人有指定代收人的,送交代收人签收。
  直接送达的,应当由签收人在送达回证上注明收到日期,并签名或者盖章,签收人在送达回证上的签收日期为送达日期。
  第三十一条 采取直接送达方式时签收人拒绝签收的,可以留置送达。送达人在送达回证上记明拒收的事由和日期,将文书留在签收人的住所,并有见证人或者照片、录音、录像等证据证明的,即视为送达。
  第三十二条 邮寄送达应当采用给据邮件方式。
  邮寄送达的,以从邮局查询的受送达人实际收到日期为送达日期;因受送达人提供的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知市知识产权局、受送达人或者受送达人指定的代收人拒绝签收,导致有关文书未能被受送达人实际接收的,文书退回之日视为送达之日。
  第三十三条 受送达人下落不明、拒不提供送达地址、或者用本办法规定的其他方式无法送达的,市知识产权局可以采取登报、张贴公告等方式送达。自公告发出之日起,经过六十日,即视为送达。


  第六章 展会期间专利侵权纠纷特别规定


  第三十四条 在本市行政区域内举办的展览会、展销会、博览会、交易会、展示会等展会期间,专利权人或者利害关系人认为有侵犯其专利权行为发生的,可以向市知识产权局投诉,要求暂停涉嫌侵犯专利权的展品在展会期间展出;也可以提出侵犯专利权纠纷处理请求。
  市知识产权局处理前款所列的投诉和侵犯专利权纠纷处理请求,适用本章规定。本章没有规定的,适用本办法的其他规定,法律、法规另有规定的,从其规定。
  第三十五条 向市知识产权局投诉的,应当提交专利授权公告文本、专利权人或者利害关系人的身份证明以及投诉书,投诉书应当载明投诉人和涉嫌侵权当事人的基本信息、涉嫌侵权的事实和理由、暂停涉嫌侵犯专利权的展品在展会期间展出的要求,并由投诉人签名或者盖章。
  向市知识产权局提出侵犯专利权纠纷处理请求的,应当按照本办法有关规定提交材料。
  第三十六条 市知识产权局应当在收到投诉书或者请求书后二十四小时内决定是否立案受理,并通知投诉人或者请求人。决定受理的,应当在立案后二十四小时内通知被投诉人或者被请求人,并通知展会主办方。市知识产权局可以根据展会的展期指定被投诉人或者被请求人的答辩期限,被投诉人或者被请求人逾期不答辩的,不影响市知识产权局对案件的处理。
  市知识产权局在处理展会涉嫌侵犯专利权的投诉案件时,可以根据需要依职权调查收集有关证据。
  第三十七条 市知识产权局处理投诉案件时,能够初步认定涉嫌侵权的参展产品、技术落入专利的保护范围的,可以要求被投诉人将相关物品撤离展位;被投诉人拒不撤离的,市知识产权局可以根据投诉人的请求登记封存或者暂扣被投诉人的相关物品。
  市知识产权局初步认定涉嫌侵权的参展产品、技术没有落入专利的保护范围的,对该投诉案件可以不予处理。
  市知识产权局在展会期间对涉嫌侵权的参展产品、技术是否落入专利的保护范围不能作出初步认定的,应当告知投诉人。投诉人可以按照本办法的有关规定提出处理侵犯专利权纠纷请求。
  第三十八条 投诉人或者请求人请求市知识产权局采取登记封存或者暂扣措施时,应当提出书面申请并提供担保。投诉人或者请求人提供担保的,市知识产权局应当在二十四小时内采取登记封存或者暂扣措施;未提供担保的,可以驳回其申请。被投诉人或者被请求人提供反担保的,可以解除登记封存或者暂扣措施。
  市知识产权局采取登记封存或者暂扣措施的,结案后,可以解除登记封存或者暂扣。


  第七章 附则


  第三十九条 涉外专利侵权纠纷的委托代理、送达和答辩事项参照民事诉讼的有关规定执行。
  第四十条 本办法自2007年3月1日起施行。




宪法作为规定公民基本权利与国家权力分工与监督制约机制的根本法,在公民基本权利遭受其他任何个人、组织不法侵害之时,法院应以不违宪的具体法律进行裁判;当无此具体法律时,法院以宪法作为直接依据进行裁判,这是理之自然。

基本权利的保障:从宪法到宪政

  姜明安

  什么是宪政?是不是有了宪法,有了一部全面规定公民基本权利和限制政府权力的宪法就有了宪政?恐怕并非如此。宪政自然是和宪法联系在一起的。没有宪法,没有确立公民基本权利保障和国家权力分工与监督制约机制的宪法,自然谈不上宪政。但是有了宪法不一定就有了宪政。宪法只有得到有效实施,宪法确立的公民基本权利只有得到有效实现,宪法规定的国家权力分工与监督制约机制只有真正有效运作,才能算真正有了宪政。

  那么,宪法怎么才能得到有效实施,宪法确立的公民基本权利怎么才能得到有效实现,宪法规定的国家权力分工与监督制约机制怎么才能真正有效运作呢?这自然需要很多条件,其中一个很重要的是司法保障。宪法没有司法保障不可能转化为宪政。

  长期以来(确切地说,应该是自上世纪八十年代以来),我们一直很重视宪法,赋予宪法以非常崇高的地位,明确规定宪法“是国家的根本法,具有最高的法律效力”。但是我们却不重视宪法的司法保障,甚至否定这种保障,在法院的个案裁判中不适用宪法规范。宪法被违反了,宪法规定的公民基本权利被侵犯了,只要这种违反,这种侵犯没有具体法律规定责任,司法就不能对之过问。这样做的结果是什么呢?其结果是使宪法的崇高地位架空,使宪法确立的公民基本权利在没有具体法律规定或具体法律规定不明确时不能变成现实,使国家机关以及个人、组织的违宪行为不能得到及时、有效地追究和纠正,从而使我国的宪法(尽管大多数人认为我国的现行宪法是一部好宪法)难以完全转化为宪政。

  这种情况现在终于有了转变。最高人民法院于7月24日公布的批复,意味着人民法院将可以直接适用宪法和直接以宪法为依据裁判具体案件,司法将可以直接对公民的宪法基本权利提供保障。这个批复应该具有普适性:既然司法可以对公民受教育的宪法基本权利提供直接保护,那么对公民的其他宪法基本权利(无论是否有具体法律的规定),司法也应该可以提供直接的保护;既然司法可以对当事人以侵犯姓名权的手段侵犯公民的宪法基本权利的行为追究法律责任,那么司法对当事人以其他手段侵犯公民的宪法基本权利的行为也应该可以追究法律责任;既然司法可以对一般当事人侵犯公民的宪法基本权利的案件直接适用宪法和直接以宪法为依据裁判,那么司法对政府机关侵犯公民的宪法基本权利的案件也应该可以直接适用宪法和直接以宪法为依据裁判。

  宪法作为法律,在法院适用应该是理之自然

  无论是英美法系国家,还是大陆法系国家,其法律,不管是成文法还是不成文法,是制定法还是判例法,是基本法还是非基本法,都应该是可以在法院适用的。不能在法院适用的法不能叫做法。宪法作为一国的根本法,具有最高的法律效力,更应该具有司法的适用力。因为宪法不仅直接规范个人、组织的行为,而且要规范广泛调整个人、组织行为的各种不同位阶的法。宪法是法之法(所谓“母法”)。各种不同位阶的法如果不以宪法为依据,可以各行其是,一国的法制不可能统一。而要保障法制统一,法院适用法律就必须以宪法为最高依据。当然以宪法为最高依据并不意味着法院审理每一个具体案件都要适用宪法,更不意味着法院的每一份判决书都要引用具体宪法条文。以宪法为最高依据要求的是:其一,法院适用的法(不论是法规、规章,还是法律或法律解释)必须符合宪法。具体案件如果有具体法律根据,且这些法律根据不违宪,当事人也没有提出违宪异议,法院可仅适用具体法而不适用宪法;其二,法院不得适用任何违宪的法。不论是法规、规章违宪,还是法律或法律解释违宪,法院都不得适用。而要做到这一点就必须建立违宪审查制度(审查主体可以是普通法院,也可以是专门的宪法法院或最高国家权力机关设立的其他专门审查机构)。没有违宪审查就没有宪法的最高法律效力,就不可能有宪政。其三,具体案件如果没有具体法律可以适用,法院应直接适用宪法。这不仅在民事诉讼中应如此,在行政诉讼和宪法诉讼中更应如此。

  公民基本权利作为权利获得司法救济应是理之自然

  没有救济就没有权利,没有救济的权利不是权利。司法救济是各种法律救济中最基本的救济,这是因为,其一,司法救济是由利益关系人自己启动的救济,利益关系人对于启动救济有比任何其他人更大的积极性;其二,司法救济是具有严格法律程序的救济,当事人一旦启动,法院或任何其他组织、个人没有法定理由不得终止这种救济;其三,法律为司法救济预设了一套公开、公正、公平的机制,从而能保证提供比其他救济更佳的救济效果。公民基本权利,顾名思义,是最重要的权利,是最重要的人权,自然应获得最可靠、最有效的保障,应比其他一般权利更应获得司法保障、司法救济,否则,就不能称为“基本权利”。当然,司法对公民宪法基本权利的保障、救济,不意味着公民对每一个基本权利侵权案件都要直接依宪法提起,法院都要直接依宪法作出裁判。事实上,宪法规定的公民基本权利大多已由法律具体化。在公民宪法基本权利已由法律具体化的场合,公民对其基本权利被侵犯的案件,自然可以和应该依具体法律提起司法救济。但是,宪法规定的公民基本权利也有不少并未为法律具体化。在公民宪法基本权利未为法律具体化或法律规定不明确的场合,公民宪法基本权利的司法保障当然意味着公民对其基本权利被侵权的案件可以直接依宪法提起,法院可以直接依宪法作出裁判。否则,基本权利就不仅不是基本权利,甚至不是权利。在法治社会,权利虽然不是都要借助司法救济实现,但法律上不能对司法救济设置障碍,特别是不能对基本权利的司法救济设置障碍。只要基本权利的被侵权人要求通过司法救济途径实现其权利,则无论有无具体法律规定,法院都不应拒绝被侵权人的司法救济要求。

  公民的基本权利、基本人权是宪政和法治的核心

  宪法转化为宪政,法制转化为法治,关键在于公民基本权利、基本人权的实现程度,在于这些权利从纸面上的权利变为现实的权利。而要做到这一点,首先需要民主政治制度和经济基础的保障,但同时也需要法律救济机制,包括司法救济机制的保障。当然,司法并非是一个十全十美的理想物,它不仅需要昂贵的成本(时间、金钱、精力等),而且,它除了提供权利救济的公共产品外,它也可能提供以形式正义损害实质正义,以结怨取代和睦等副产品。我们主张权利的司法救济,特别是主张基本权利的司法救济,但是我们并不主张以司法救济取代其他各种形式的救济,包括行政救济,社会自治救济,仲裁救济,民间调解救济等。我们不仅不主张以司法救济取代这些救济,而且主张鼓励和发展这些救济,通过这些救济减轻司法救济的负担,弥补司法救济的不足和缺陷。然而,无论如何,我们不能以任何理由对司法救济设置障碍,不能剥夺基本权利被侵犯的公民寻求司法救济的权利,他们可以寻求其他救济,他们也可以寻求司法救济,因为这是人们选择宪政和法治的基本理由之一。

  可以庆幸的是,自2001年8月13日起,我国公民(在没有具体法律根据的条件下)寻求基本权利司法救济的障碍终于被清除了,公民的基本权利将获得全面的司法保障,我国宪法关于公民基本权利的规定将逐步全面地转化为宪政的现实。(作者是北京大学法学院教授)



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