中华人民共和国政府和南非共和国政府关于南非共和国在中华人民共和国香港特别行政区保留总领事馆的协定

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人事部办公厅 建设部办公厅


关于2004年度全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试有关问题的通知



国人厅发[2004]27号

各省、自治区人事厅、建设厅，直辖市人事局、房地产管理局，新疆生产建设兵团人事厅、建设局，国务院各部委、各直属机构人事部门：

　　根据人事部办公厅《关于印发<2004年度专业技术人员资格考试工作计划>的通知》（国人厅发[2003]20号）精神，现将2004年度全国房地产估价师执业资格考试（以下简称房地产估价师考试）和全国房地产经纪人执业资格考试（以下简称房地产经纪人考试）工作的有关问题通知如下：

　　一、报名工作

　　（一）各地考试管理机构应按照《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房[1995]147号）、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》（人发[2001]128号）的报名条件，分别对参加相应考试的人员进行资格审查。

　　（二）各地应于2004年8月15日前完成2004年度房地产估价师考试和房地产经纪人考试报名工作。具体报名时间由各地根据当地情况自行确定。

　　（三）已取得房地产估价师执业资格证书的人员，需报名参加房地产经纪人考试，可在报名时申请免试《房地产基本制度与政策》科目。免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

　　二、考试安排

　　资格名称　考试日期　　考试时间　　　　　　科目名称

　　房地产　　10月16日　上午 9：00-11：30　房地产基本制度与政策

　　估价师　　　　　　　下午14：00-16：30　房地产开发经营与管理
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（自备计算器）

　　　　　　　10月17日　上午 9：00-11：30　房地产估价理论与方法
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（自备计算器）

　　　　　　　　　　　　下午14：00-16：30　房地产估价案例与分析
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（开卷、自备计算器）

　　房地产　　10月16日　上午 9：00-11：30　房地产基本制度与政策

　　经纪人　　　　　　　下午14：00-16：30　　房地产经纪概论
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（自备计算器）

　　　　　　　10月17日　上午 9：00-11：30　　房地产经纪实务
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（自备计算器）

　　　　　　　　　　　　下午14：00-16：30　房地产经纪相关知识
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（自备计算器）

　　三、考试方式

　　（一）房地产估价师考试：《房地产基本制度与政策》科目为客观题型，采取填涂答题卡的方式作答；《房地产开发经营与管理、《房地产估价理论与方法》两科目采取填涂答题卡和在答题纸上作答相结合的方式；《房地产估价案例与分析》科目采取在答题纸上作答的方式。

　　（二）房地产经纪人考试各科目均为客观题型，采取填涂答题卡的方式作答。

　　房地产估价师考试和房地产经纪人考试均需使用2B铅笔和橡皮，应通知考生自备。

　　（三）各科目考试范围及对考生应掌握知识的具体要求，请分别查阅《全国房地产估价师执业资格考试大纲（2004）》和《全国房地产经纪人执业资格考试大纲（2004）》。

　　四、报名信息

　　房地产估价师考试和房地产经纪人考试报名申请表（见附件1和附件2）应按照报名数据库格式及说明（附件3）的要求建成报名数据库，并于2004年8月31日前，将房地产估价师考试（附件4）和房地产经纪人考试试卷预订单（附件5）和相应数据库软盘，分别报全国房地产估价师考试办公室（地址：北京市三里河路9号建设部住宅与房地产业司，邮政编码：100835,电子信箱：gjsbmk@cirea.org.cn）和全国房地产经纪人考试办公室（地址：北京市海淀区甘家口21号楼2层，邮政编码：100037,电子信箱：jjrbmk@cirea.org.cn）

　　五、试卷交接

　　（一）全国房地产估价师考试办公室全国房地产经纪人考试办公室将根据各地上报的报名数据库和试卷征订单核发试卷。并于2004年10月13日前，由专人将试卷送达指定的交接地点。

　　（二）考试结束后，各地应严格按照有关规定存放试卷，于2004年10月22日前，将房地产估价师考试人员的答题卡、答题纸和房地产经纪人考试人员的答题卡，分别送中国房地产估价师学会（地址：北京市三里河路15号中建大厦B座9001室，联系电话：（010）88083151，联系人：贾亦岚、赵玉环）和全国房地产经纪人考试办公室（联系电话：（010）68318964，联系人：赵鑫明、刘艳萍）。

　　六、收费标准

　　房地产估价师考试和房地产经纪人考试的收费标准，分别按照《国家计委办公厅关于注册城市规划师等考试、注册收费标准的通知》（计办价格[2000]839号）和《国家计委、财政部关于注册土木工程师（岩土）和房地产经纪人执业资格考试收费标准及有关问题的通知》（计价格〔2002〕2546号）的有关规定执行。

　　七、其他

　　1、各地要严格执行房地产估价师考试和房地产经纪人考试报名条件，严肃考试纪律，保证考试的公正性、公平性。

　　2、考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等通讯设备；已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。

　　3、考生进入考场，监考老师要仔细核查准考证和身份证，并指导考生在答题卡或答题纸的指定位置正确填涂准考证号和姓名。监考人员应在考场记录单上注明缺考人员的准考证号和姓名，并在答题卡上填（涂）写缺考人员的姓名、准考证号、缺考标志。监考人员不应将 “缺考”或“违纪”章加盖于答题卡填涂信息的区域内，以免影响阅卷。

　　4、考试期间，全国房地产估价师考试办公室值班电话为（010）88083151；全国房地产经纪人考试办公室值班电话为（010）68318964。各地在考试期间也要安排专人值班，并于2004年10月13日前将值班人员名单和值班电话分别报全国房地产估价师考试办公室、全国房地产经纪人考试办公室。

　　5、考试期间，全国房地产估价师考试办公室、全国房地产经纪人考试办公室将派有关人员到部分考点巡视检查考试工作。

　　各地要严格按照本通知精神，认真组织好2004年房地产估价师考试、房地产经纪人考试的实施工作。

　　附件：1、2004年度全国房地产估价师执业资格考试报名申请表

　　　　　2、2004年全国房地产经纪人执业资格考试报名申请表

　　　　　3、数据库格式及说明

　　　　　4、2004年度全国房地产估价师执业资格考试试卷预定单

　　　　　5、2004年度房地产经纪人执业资格考试试卷预定单

人事部办公厅
中华人民共和国建设部办公厅
二○○四年三月十六日


现行继承制度的缺陷及完善


继承是一个古老的而常新的话题，自人类社会有了剩余财产以后，继承作为一种制度就与人们的社会、经济、家庭生活息息相关。继承作为取得财产的重要方式，历来为人们所重视，继承法律制度在民法的众多法律制度中，也具有其独特的作用，因此，继承法律制度历来同样为统治阶级所重视。
我国继承法颁布于上个世纪的八五年，当时，个体经济开始萌芽，私营经济尚不被承认，经济体制改革刚刚开始起步。由于众所周知的原因，在经济生活中私有财产不仅数量极少，而且基本上仅限于生活资料，因此人们往往对于继承遗产显得不够重视。这样的历史背景决定了1985年继承法的经济条件、思想观念、理论准备、制度构建。自1985年至今，我国的经济情况发生了巨大的变化。1993年11月14日，中共十四届三中全会正式把发展社会主义市场经济作为党在社会主义初级阶段的奋斗目标；1997年9月12日江泽民总书记在中国共产党第十五次全国代表大会的报告中又进一步指出：“公有制为主体、多种所有制经济共同发展，是我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度。”“非公有制经济是我国社会主义市场经济的重要组成部分。对个体、私营等非公有制经济要继续鼓励、引导，使之健康发展。”；1999年3月15日《中华人民共和国宪法》（修正案）第十六条规定：国家保护个体经济、私营经济的合法权利和利益。国家对个体经济、私营经济实行引导、监督和管理. 这些建立社会主义市场经济体制，保护公民合法收入，鼓励、引导个体、私营等非公有制经济发展的宪法、法律和政策，使一部分公民的个人财产不仅在数量上迅速增长，而且在性质上从单纯的生活资料改变为以生产资料为主。同时，国家完善分配结构和分配方式，保护合法收入，允许和鼓励一部分人通过诚实劳动先富起来，允许和鼓励资本和技术等生产要素参与收益分配，从而使得绝大部分公民的合法财产达到了一定的数量。相应的，由于财产的增加，成分的构成日趋复杂，人们将更加重视继承问题。“物质基础决定上层建筑”，经济条件的变化要求继承法加以反映并为之服务。但是我们的继承法始终十几年如一，已经不能适应目前我国的实际情况。
正是基于这样的认识，笔者认为应当对现行继承制度予以增补、完善。以期能适宜于现阶段我国的社会主义市场经济环境，服务于已经入世的中国特色的社会主义。
一、现行继承法存在的缺陷
我国现行继承法采用的是限定继承原则，又称为有限责任继承原则。其核心是限制继承人对被继承人债务的清偿责任，即继承人只需在继承遗产的限度以内为被继承人清偿债务，不需以自己的财产对被继承人的债务负责。这种制度符合现代社会家庭成员人格独立、责任自负的理念，具有其积极的意义。但是它明显是保护了被继承人的利益，而忽视了被继承人的债权人的利益。作为一种法律制度，必须对所涉及当事人的权利予以平等的保护，这是现代法律维护公平、正义精神的需要，也是评判法律之善、恶的标准之一。现行继承法未给予继承人和被继承人的债权人的权益以平等的保护，是其存在严重的缺陷之一，其缺陷具体表现在以下两个方面：
1、没有对接受和放弃继承规定明确的期限，使得继承关系长期不稳定
我国继承法第二条规定：继承从被继承人死亡是开始。这意味着被继承人死亡时，被继承人的财产权利和义务就概括地转归继承人，被继承人的债权由继承人享有，被继承人的债权人只能向继承人行使；债务由继承人承担，债务人只能向继承人清偿。通常情况下继承人不仅仅只有一个，这就需要在一个合理的期限使继承关系确定下来，使被继承人的所遗留下来的债权债务能得以尽快了结。然而，继承法第二十五条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承 。也就是说，继承人的确定必须要到“遗产处理前”，在此之前继承人实际上都不确定，继承关系始终处于不稳定的状态。此外继承法没有规定遗产处理的期限，使得这种不稳定的状态有无限期存在的可能（现实中这种无限期状态不乏事例）。这种不稳定状态对继承人和其他利害关系人都很不利。有的继承人对遗产长期不闻不问，也不配合其他继承人的管理或析产活动，使得遗产的管理或处分受到级大的影响。几十年后，由于经济变化等原因，遗产升值了，才出面主张继承析产，遗产贬值了又纠缠其他继承人。按照现行继承法，他（她）的主张应予支持，但实际占有、管理的继承人则认为继承人长期对遗产不闻不问，应视为放弃继承。因此这样规定的弊端无论是从理论上还是实践中来看是明显的：一是，不利于遗产的管理和利用，有碍财产的利用和改良；二是，继承关系长期处于不确定状态，遗产也难以确定，影响债权人行使权利；三是；埋下继承纠纷的隐患。
2、死者的债权人缺乏救济手段，其利益难以的到保护
一个人死后，有两个方面的财产关系需要处理，一是什么样的人有权取得财产，以及在他们之间如何进行分配；二是死者的债权人的利益如何进行保护。现行继承法对第一个方面的问题规定的较为清晰、完备、合理，对第二一个问题则只有一个原则的规定，即：第33条规定：继承遗产应当清偿被继承人应当缴纳的税款与债务，但以继承遗产的价值为限。因此在我国现行法律条件下，缺乏相应的制度来保障债权人的债权在债务人死亡后，其债权能得以顺利实现。同时也缺乏制度来约束继承人对债权人的欺诈。现实生活中，继承人将遗产转移、隐藏、挥霍、浪费，或者不善经营而导致亏损，或者擅自将遗产由于清偿自己的债务等危及债权人利益的情况屡屡出现，债权人常常遭受严重损失。但是债权人除了最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见第62条规定的因遗产被分割而未清偿债务而享有的追夺权外，几乎没有任何其他的权利救济措施。这已经在一定程度上影响了交易的安全，破坏社会经济秩序，败坏社会道德风尚。法律在这种时候已经不应当保持沉默了.
3、不利于维护交易安全，妨碍物质资料的流通
按现行制度，遗产可以长期不予以分割。这样，必定会产生两个人、三个人甚至于许多人对同一个财产共有所有权，按共有制度的原则，在处分这些财产时需要其他共有人的同意，势必影响财产的流通速度；更为严重的是，由于缺乏有效的约束，前列的共有常常处于产权登记长期维持于被继承人死亡时的状态，即只是法律上、事实上的共有，却没有予以登记公示（不动产及需要予以登记的其他财产），这必然会十分不利于交易安全的维护。
4、模糊了继承关系和共有关系的界限
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第177条规定：“继承开始以后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。”这一规定不仅进一步暴露了现行继承法存在的前面1、3个缺陷，而且模糊了继承法律关系和共有法律关系的界限。共有是指两个以上的人对同一项财产共同享有一个所有权的一种法律关系，即一物所有权同时为数人共同享有的法律状态。共有的客体是特定的同一项财产。共有人对作为客体的财产享有的是占有、使用、收益、处分的权利。共有的内容包含对内、对外双重权利义务关系，共有人无论对内或对外行使权利时，并非完全独立，要受其他共有人利益的制约，须体现全体共有人的意志。继承是规定将死者生前所有的个人财产和其他合法权益转归有权取得该项财产和权益的人所有的法律制度。继承法律关系的客体，是公民死亡时遗留的个人合法财产（我国《继承法》第3条）。按我国现行《继承法》的立法精神，《继承法》是采用的概括继承原则，即是对死者生前财产权利和义务的全面承受，接受遗产的继承人，在接受遗产的同时，负有清偿被继承人生前所欠税款和债务的义务。对比两者的客体，可以明确看出其区别：共有的客体是财产所有权，是一种对世权，不包括义务，而我国的继承权不仅包括权利，还包括义务。此外，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第49条规定；“继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。”第51条规定：“放弃继承的效力，追溯到继承开始的时间。”即，在遗产分割前，继承人放弃继承可以不受其他继承人的限制，是继承人享有的一种单方权利，不须承担义务。这以共有关系中共有人对内对外双重权利义务关系，受其他共有人的制约、体现全体共有人的意志有着巨大的不同。这种模糊带来的不仅是理论的混乱，而且使继承纠纷人为地增加。
二 完善我国的继承法律制度的建议
他山之石，可以攻玉。笔者认为，我们应当采别国之长，补自己之短，即在我国国民已经习惯现行直接继承制度的情况下，大胆吸收外国先进的法律制度，重新构建我国的一些继承法律制度。以使其与国际接轨，为我国社会主义经济建设提供更加有力的服务。
1、改无条件的有限责任继承制度为有条件的有限责任继承制度
这里的无条件是指在现行继承制度中除去对继承人的条件和继承的条件之外的无条件。有条件是指继承人应当符合的法定条件和经过的法定程序。因此可以这样定义有条件有限责任继承，即继承人必须符合法定的条件和遵守法定的程序，才能享受有限责任的利益，反言之 ，继承人如果不符合法定的条件或者不遵守法定的程序，即丧失选择有限继承和放弃继承的权利，而依法产生无限责任继承的法律后果。实质上，有条件的有限责任继承制度，就是承认继承人有选择无限责任继承、有限责任继承和放弃继承的权利，就是在现行有限责任继承制度允许继承人有选择有限责任继承或放弃继承的权利的基础上，增加了一种选择——无限责任继承。
1、设立遗产清册制度
有条件的有限责任继承制度要起到在保护继承人的自己固有财产不被强制用于清偿被继承人的债务的同时，又要保证被继承人的债权人的债权能够就遗产优先受偿。很明显，要达到这样的目的，其核心是确定遗产之状况并使之保持独立。要遗产之状况并使之保持独立之目的，笔者认为完全可以借鉴大多数大陆国家的做法——-设立遗产清册制度。即继承人应当进行以下几项活动：
（一）、向公证机关、基层自治组织（村民委员会、居民委员会）、有关主管机关申请遗产登记；
（二）、在公证机关、基层自治组织（村民委员会、居民委员会）、有关主管机关人员监督下进行遗产清理；
（三）、制作遗产清册；
继承人在进行遗产清理、制作遗产清册时应当作到诚实信用、全面、准确，不得有隐匿不报、虚报债务等欺诈债权人的行为。如继承人不进行前列活动或者不遵守其诚实信用的义务，债权人可以向人民法院申请取消继承人的有限责任继承的资格，而按照无限责任继承处理。
对债权人行使取消权的期间，笔者认为可以规定为五年的除斥期间为宜。
继承人应当在知道或应当知道被继承人死亡后三个月内开开始进行遗产清理，遗产清册应当在遗产清理开始起六个月内完成。无正当理由三个月不开始进行遗产清理或六个月内不能完成遗产清册的，视为同意按无限责任继承。遗产清册完成后，继承人对遗产情况有了一个全面的了解，有权作出理智的选择——无限责任继承、有限责任继承、放弃继承。
规定时限是为了保证遗产清册的真实性、准确性。如果不加以限制，可能使这一制度形同虚设。如果由于遗产情况复杂、遇到不可抗力、具体负责清理的清理人死亡或者丧失行为能力（包括重病久治不熨）需要另行确定具体遗产清理人等情况，三个月内难以完成遗产清册的制作任务，继承人应予期限届满前说明理由，请求公证机关、基层自治组织、有关主管机关予以延长。是否准许延长由公证机关、基层自治组织、有关主管机关审查决定。
开始制作遗产清册时，继承人为三个以上的，应当推选遗产清理人或者聘请遗产清理人。遗产清理人代表（代理）全体继承人进行活动，对全体继承人负责，接受全体继承人监督。因清理人自己的重大过失、过错给其他继承人造成损失的，应当承担赔偿责任。继承人不在规定的期限内按法律规定推选、聘请遗产清理人或自行担任遗产清理人，并监督、敦促遗产清理人按法律规定制作遗产清册，或隐匿、侵吞遗产，对被继承人的债权人进行欺诈，或在清偿遗产债务之前违法处分、消费遗产，即丧失有限责任继承的权利转为必须为被继承人清偿全部债务。这样规定的目的，一方面可以有效地保护被继承人的债权人的合法利益，另一方面也不损害诚实继承人的利益。让隐匿、侵吞遗产、欺诈债权人的继承人承担不利的法律后果，甚至令其用自己的固有财产为被继承人清偿债务，这是对欺诈行为的制裁，也是诚实信用原则在继承法中的体现。
继承人不能就清理人的确定达成一致的，由基层自治组织（村民委员会、居民委员会）、有关主管机关指定。必要时，由基层自治组织（村民委员会、居民委员会）、有关主管机关自己担任清理人。
“必要时”是指下列几种情况：
（一）、继承人的全部或者大部分人为未成年人、无民事行为能力人、限制民事行为能力人的；
（二）、继承人之间矛盾较大，互相不信任的；
（三）、全体继承人在遗产清理前，均书面表示放弃继承的；
（四）、遗产清理可能对当地经济、文化、稳定等产生较大影响的；
（五）、其他基层自治组织（村民委员会、居民委员会）、有关主管机关认为应当由自己担任遗产清理人的。
由基层自治组织（村民委员会、居民委员会）、有关主管机关自己担任清理人的，因自己的重大过失、过错给继承人、被继承人的债权人造成损失，应当承担赔偿责任。
开始制作遗产清册时，遗产清理人应请求人民法院按清产还债程序进行公告，催告被继承人的债权人和其他对遗产享有权利的人在规定的期限内向人民法院申报权利，该期限不得少于二个月。与此同时，遗产清理人应对已知的债权人和其他权利人予以书面通知。超过规定期限没有申报权利的，视为放弃权利。继承人已知权利人，而未在公告期限届满前书面告之遗产清理人的，权利人能提供证据证明继承人已知的，由该继承人在权利人本可以获得的清偿范围内予以赔偿。
在清偿全部遗产债务之前，继承人、遗产清理人原则上不得处分和消费遗产，也就是说应保持遗产的独立性、完整性。但因管理遗产和为债权人、继承人的利益而支出的费用不在此限。这些费用一般是指如下几项：
（1）死者的医疗费、丧葬费及相关费用，如为治病所欠的交通费、护理费等；
（2）死者生前所抚养的人的生活费 ；
（3）遗产清理人管理遗产的费用；
（4）遗产清理人为债权人、继承人的利益而支出的费用；
（5）遗产清理人向公证机关、基层自治组织（村民委员会、居民委员会）、有关主管机关申请进行遗产清理而支出的费用；
（6）遗产清理人向人民法院申请公告所支出的有关费用；
（7）遗产清理人为被继承人的债权人分配遗产所支出底费用；
（8）遗产清理人为继承人分配遗产所支出的费用；
3、设立放弃继承明示制度
放弃继承、接受继承，笔者认为应当规定在一定的时间内以明示方式予以表示。在本文的前面，笔者已经将现行继承法