热门站点| 世界资料网 | 专利资料网 | 世界资料网论坛
收藏本站| 设为首页| 首页

中华人民共和国国家审计基本准则

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 14:51:30  浏览:9047   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

中华人民共和国国家审计基本准则

审计署


中华人民共和国国家审计基本准则




  第一章 总则



  第一条 为了规范审计工作,保证审计质量,明确审计责任,根据《中华人民共和国审计法》(以下简称《审计法》)及其实施条例,制定本准则。



  第二条 本准则是规范审计机关及其审计人员依法办理审计事项时应当遵循的行为规范,是衡量审计质量的基本尺度。



  第三条 审计机关依法对国务院各部门和地方人民政府及其各部门的财政收支,国有的金融机构和企业事业组织的财务收支,以及其他依法应当接受审计的财政收支、财务收支的真实、合法、效益进行审计监督时,适用本准则。



  第四条 审计机关应当依照《审计法》及其实施条例,以及其他有关法律、法规规定的职责、权限和程序,独立行使审计监督权。



  审计机关办理审计事项必须由具备相应的资格和业务能力的审计人员承担。



  第五条 审计机关实施审计后,应当以法律、法规和国家其他有关财政收支、财务收支的规定为审计评价和处理、处罚依据,出具审计意见书、作出审计决定。



  第二章 一般准则



  第六条 一般准则是审计机关及其审计人员应当具备的基本资格条件和职业要求。



  第七条 审计机关办理审计事项,应当具备下列条件:



  (一)独立的审计组和具备相应业务能力的审计人员;



  (二)法定的职责和权限;



  (三)健全的审计质量控制制度和执法过错责任追究制度;



  (四)必需的经费保证。



  第八条 承办审计业务的审计人员应当具备下列条件:



  (一)熟悉有关的法律、法规和政策;



  (二)掌握审计及相关专业知识;



  (三)有一定的审计或者其他相关专业工作经验;



  (四)具有调查研究、综合分析、专业判断和文字表达能力。



  第九条 审计机关和审计人员办理审计事项,应当客观公正,实事求是,保持应有的独立性和职业谨慎。



  第十条 审计机关和审计人员不得参与被审计单位的行政或者经营管理活动。在审计过程中,必须遵守有关廉政纪律的规定。



  第十一条 审计人员办理审计事项,与被审计单位或者审计事项有直接利害关系的,应当回避。



  第十二条 审计人员应当保持严谨的职业态度,保守其在执行业务中知悉的国家秘密和商业秘密。在执行业务中取得的相关资料不得用于与审计工作无关的目的。



  第十三条 审计机关录用的审计人员,应当经过专业培训,考核合格后才能承办审计业务。



  审计机关应当建立和实施继续教育、培训制度,保证审计人员具有较高的政治素质、必要的专业知识和业务能力。



  第十四条 审计署和省级审计机关应当建立审计专业技术资格考试、评审制度。



  第三章 作业准则



  第十五条 作业准则是审计机关和审计人员在审计计划、准备和实施阶段应当遵循的行为规范。



  第十六条 审计机关根据法律、法规和国家其他有关规定,按照上级审计机关和本级人民政府规定的职责,确定审计工作重点,编制年度审计项目计划。



  地方审计机关的年度审计项目计划,应当报送上一级审计机关备案。



  第十七条 审计机关根据年度审计项目计划确定的审计事项,选派审计人员组成审计组,并指定审计组组长。审计组实行审计组组长或者主审负责制。



  第十八条 审计组在实施审计前应当熟悉与审计事项有关的法律、法规和政策,了解被审计单位的基本情况,编制审计方案。



  编制审计方案应当运用重要性原则、谨慎性原则,在评估审计风险的基础上,围绕审计目标确定审计的范围、内容、方法和步骤。



  第十九条 审计方案经审计组所在部门领导审核,报审计机关主管领导批准后,由审计组负责实施。



  第二十条 审计机关应当在实施审计三日前,向被审计单位送达审计通知书。



  第二十一条 审计机关应当建立健全承诺制度。



  审计机关向被审计单位送达审计通知书时,应当书面要求被审计单位法定代表人和财务主管人员就与审计事项有关的会计资料的真实、完整和其他相关情况作出承诺。在审计过程中,审计组还应当根据情况向被审计单位提出书面承诺要求。



  审计组及其审计人员应当将被审计单位交回的承诺书作为审计证据编入审计工作底稿。



  第二十二条 审计组实施审计时,应当深入调查了解被审计单位的情况,对其内部控制制度进行测试,以进一步确定审计重点和审计方法。必要时,可以按照规定及时修改审计方案。



  第二十三条 审计组和审计人员实施审计时,可以利用经核实确认后的内部审计机构或者社会审计机构的审计结果。



  第二十四条 审计组和审计人员实施审计时,可以运用检查、监盘、观察、查询及函证、计算、分析性复核等方法,审查被审计单位银行开户、会计凭证、会计帐簿、会计报表,查阅与审计事项有关的文件、资料,检查现金、实物、有价证券和被审计单位运用电子计算机管理财政收支、财务收支的财务会计核算系统,取得审计证据。



  审计人员向有关单位和个人进行调查询问时,应当出示审计人员的工作证件和审计通知书副本。



  第二十五条 审计组和审计人员在审计中如有特殊需要,可以聘请专门机构或者有专门知识且符合审计人员条件的人员参与某些特殊项目的审计。



  第二十六条 审计组和审计人员在计算机信息系统环境下进行审计,不应改变审计方案确定的审计目标和范围。



  第二十七条 审计人员实施审计时,应当对审计工作中的重要事项以及审计人员的专业判断进行记录,编制审计工作底稿,并对审计工作底稿的真实性负责。



  第二十八条 审计组对实施审计过程中遇到的重大问题,应当及时向审计机关请示汇报。



  第二十九条 审计机关应当对审计组的审计工作情况进行监督检查,对审计组及其审计人员在审计过程中的重大过失和违法行为,应当追究其责任。



  第四章 报告准则



  第三十条 报告准则是审计组反映审计结果、提出审计报告以及审计机关审定审计报告时应当遵循的行为规范。



  第三十一条 审计组向审计机关提交审计报告前,应当征求被审计单位对审计报告的意见。被审计单位自收到审计报告之日起十日内提出书面意见;在规定期限内没有提出书面意见的,视同无异议,并由审计人员予以注明。



  被审计单位对审计报告有异议的,审计组应当进一步研究、核实。如有必要,应当修改审计报告。



  第三十二条 审计组对审计事项实施审计结束后,应当及时向审计机关提出审计报告;提出的时间一般不得超过六十日。



  审计组应当将审计报告、被审计单位对审计报告的书面意见及审计组的书面说明,一并报送审计机关。



  第三十三条 审计机关应当建立健全审计报告的复核制度,设立专门机构或者配备专门人员,对审计报告进行复核。



  复核机构或者复核人员复核审计报告后,应当提出复核意见,并作出复核工作记录。



  第三十四条 审计报告经复核后,由审计机关审定。一般审计事项的审计报告,可以由审计机关主管领导审定;重大事项的审计报告,应当由审计机关审计业务会议审定。



  第三十五条 审计机关对审计报告中的下列事项进行审定:



  (一)与审计事项有关的事实是否清楚,证据是否确凿;



  (二)被审计单位对审计报告的意见和复核机构或者复核人员提出的复核意见是否正确;



  (三)审计评价意见是否恰当;



  (四)定性、处理、处罚意见是否准确、合法、适当。



  第五章 审计报告处理准则



  第三十六条 审计报告处理准则是审计机关审定审计报告后,对审计事项作出评价,出具审计意见书,对违反国家规定的财政收支、财务收支行为以及违反《审计法》的行为,作出处理、处罚的审计决定,或者提出审计建议以及报告审计工作时应当遵循的行为规范。



  第三十七条 审计机关审定审计报告后,应当根据不同情况,分别作出以下处理:



  (一)对被审计单位财政收支、财务收支的真实性、合法性、效益性作出评价,提出被审计单位的自行纠正事项和改进建议,出具审计意见书。



  (二)对有违反国家规定的财政收支、财务收支行为需要依法给予处理、处罚的,还应当对违反国家规定的财政收支、财务收支行为,依法作出处理、处罚的审计决定,制作审计决定书。对被审计单位违反国家规定的财政收支、财务收支行为在二年内未被发现的,审计机关不再给予处罚,但可以依法作出处理。



  (三)对被审计单位违反国家规定的财政收支、财务收支行为及其负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,审计机关认为应当由有关主管机关处理、处罚的,作出审计建议书,由有关机关给予处理、处罚。



  (四)对被审计单位的财政收支、财务收支行为和负有直接责任的主管人员、其他直接责任人员违反法律、行政法规的规定,涉嫌犯罪的,作出移送处理书,由司法机关追究责任人的刑事责任。



  (五)对审计工作中发现的与宏观经济管理有关的重要问题和重大的违法违纪问题,审计机关应当向本级人民政府和上一级审计机关提出专题报告。



  第三十八条 审计机关对被审计单位和有关责任人员违反国家规定的财政收支、财务收支行为,作出较大数额罚款的审计决定之前,应当告知被审计单位和有关责任人员有权在三日内要求举行听证;被审计单位和有关责任人员要求听证的,审计机关应当组织听证。



  第三十九条 审计机关出具审计意见书、作出审计决定前,应当由复核机构或者专职复核人员对审计意见书、审计决定书、审计建议书和移送处理书代拟稿进行复核。



  第四十条 审计处理的种类:



  (一)责令限期缴纳、上缴应当缴纳或者上缴的财政收入;



  (二)责令限期退还违法所得;



  (三)责令限期退还被侵占的国有资产;



  (四)责令冲转或者调整有关会计帐目;



  (五)依法采取的其他处理措施。



  第四十一条 审计处罚的种类:



  (一)警告、通报批评;



  (二)罚款;



  (三)没收违法所得;



  (四)依法采取的其他处罚措施。



  第四十二条 审计机关应当自收到审计报告之日起三十日内,将审计意见书和审计决定书送达被审计单位和有关单位。审计决定自送达之日起生效,一般应于九十日内执行完毕。特殊情况下,审计决定执行完毕的时间可以适当延长,但必须报经审计机关批准。审计机关应当自审计意见书和审计决定书送达之日起九十日内,了解审计意见的采纳情况,监督检查审计决定的执行情况;如发现被审计单位超过九十日未执行审计决定的,审计机关应当报告人民政府或者提请有关主管部门在法定职权范围内依法作出处理,或者向人民法院提出强制执行的申请。



  第四十三条 被审计单位对审计机关作出的具体行政行为不服的,可以申请复议。被审计单位对地方审计机关作出的具体行政行为不服的,应当先向上一级审计机关或者本级人民政府申请复议;但对地方性法规规定或者本级人民政府交办的事项审计不服的,应当先向本级人民政府申请复议;对审计署作出的具体行政行为不服的,应当先向审计署申请复议。审计机关按照有关规定,办理审计复议事项。



  第四十四条 审计机关每年应当向本级人民政府和上一级审计机关提出对上一年度本级预算执行情况和其他财政收支的审计结果报告。



  第四十五条 审计机关应当按照本级人民代表大会常务委员会的安排,受本级人民政府的委托,每年向本级人民代表大会常务委员会提出审计机关对上一年度本级预算执行和其他财政收支的审计工作报告。 第六章 附则



  第四十六条 本准则由审计署负责解释。



  第四十七条 本准则自发布之日起施行。审计署于1996年12月6日发布的《中华人民共和国国家审计基本准则》同时废止。




下载地址: 点击此处下载

嘉兴市人民政府办公室转发市建委关于嘉兴市区在建待建拆迁工地现场管理规定的通知

浙江省嘉兴市人民政府办公室


嘉兴市人民政府办公室转发市建委关于嘉兴市区在建待建拆迁工地现场管理规定的通知



各县(市、区)人民政府,市政府有关部门、直属有关单位:
市建委关于《嘉兴市区在建待建拆迁工地现场管理的规定》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


嘉兴市人民政府办公室
二○一一年五月十六日


嘉兴市区在建待建拆迁工地现场管理的规定

(市建委 二○一一年四月)

第一章 总则

第一条 为了加强对市区在建工地、待建工地、拆迁工地的现场管理,维护城市环境整洁,促进在建、待建、拆迁工地文明施工的规范化、标准化和制度化,根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建筑施工安全检查标准》(JGJ59-99)、《建筑拆除工程安全技术规范》(JGJ147-2004)、《建筑起重机械安全监督管理规定》(建设部第166号令)等有关规定,结合我市实际,特制定本规定。
第二条 本规定所称的在建工地,是指进行房屋建筑、市政工程等施工活动,经批准占用的施工场地;待建工地是指尚未开工的,正在进行开工准备工作等所占用的施工场地;拆迁工地是指进行房屋及其附属物拆除等施工活动,经批准占用的施工场地。
第三条 凡在嘉兴市区范围的在建、待建、拆迁工地上施工活动的单位和个人,均须执行本规定。市建设行政主管部门负责市区在建、待建、拆迁工地现场管理监督指导,各区建设行政管理部门各自负责本行政区域内在建、待建、拆迁工地的日常管理工作。
第四条 在建工地开工前,建设单位应当按计划批准的开工项目向当地建设行政主管部门办理施工许可证及质量安全监督手续;拆迁工地开工前,业主应将相关资料报送建设工地所在地的建设行政主管部门备案;未办理相关手续的,不得在在建、待建、拆迁工地上从事施工活动。
第五条 凡从事在建工地、拆迁工地的施工企业必须取得建设行政主管部门审批的相应等级的资质证书,并在资质许可范围内从事有关施工活动。
从事工业与民用建筑构筑物、围墙等附属设施及由政府部门统一拆除的农民房的拆除工地,必须按照有关规定执行。
第六条 在建工地、拆迁工地的施工单位应当采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料从事施工活动,并加强安全生产和文明施工标准化管理,努力使在建工地创建成为嘉兴市区级及以上建筑安全文明施工标准化工地。

第二章 安全管理

第七条 在建工地、拆迁工地开工前必须制定安全生产目标管理制度,制度应包括伤亡事故控制指标、创建建筑安全文明施工标准化工地目标以及采取的安全措施等内容。
第八条 在建工地必须按有关规定实施“数字化”监控管理工作。
第九条 施工单位应建立健全各项安全生产责任制度;项目部管理人员的安全生产责任制度应上墙,并落实到人;总分包单位和联营各方,企业和项目部与班组均应签订安全生产目标责任书;施工现场必须按规定设置专、兼职安全员,负责现场安全生产管理工作。
第十条 施工单位应当对达到一定规模的危险性较大的基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程及支撑体系、起重吊装及安装拆卸工程、脚手架工程、临时施工用电工程、拆除、爆破工程等编制专项施工方案,并附具安全验算结果,经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实施。
对超过一定规模的危险性较大的深基坑工程、模板工程及支撑体系、起重吊装及安装拆卸工程、脚手架工程、拆除、爆破工程等专项施工方案,按照住建部有关规定执行。
第十一条 施工单位应当按照工程施工工艺要求、特点及国家有关消防规定,制定有针对性的建筑施工消防防火安全技术措施,建立健全消防防火责任制和管理制度。建筑材料的防火等级应符合设计及相关规范要求,严禁使用非阻燃型的密目式安全网。工程监理单位应当按有关要求对建筑施工消防防火安全技术措施进行审核。
第十二条 工程监理单位负责审查安全专项施工方案是否符合工程建设强制性标准,在实施监理过程中,发现在建工地、拆迁工地存在安全事故隐患的,应当要求施工单位整改;情况严重的,应当要求施工单位暂时停止施工,并及时报告建设单位。施工单位拒不整改或者不停止施工的,工程监理单位应当及时向有关主管部门报告。
  工程监理单位和监理工程师应当按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理,并对建设工程安全生产承担监理责任。
第十三条 在建工地、拆迁工地项目部必须按专项施工方案要求,对各工种、各分部(分项)工程进行安全技术交底,对全体职工进行安全教育,履行班前安全活动,并开展定期和不定期的安全检查。特种作业人员和机械操作工必须持有效证件上岗。
第十四条 施工单位应当在在建工地、拆迁工地的主要施工部位、作业点、危险区域、通道口等,设置相关的安全标志;在施工路段和交通要道交叉口设置醒目的交通安全警示标志、车辆导向标志、警示灯、照明灯。安全标志应符合国家标准。

第三章 文明施工

第十五条 在建工地、拆迁工地必须按有关规定实行封闭式管理,沿工地四周应合理、连续设置围墙,围墙材料应采用砖块砌作(拆迁工地可采用夹心彩钢板围护),要求压顶、粉刷、刷白,符合美化、亮化、净化要求,墙面应定期刷白,设置进出口大门和门卫值班室,制定门卫制度,严格外来人员进场登记制。
待建工地由建设单位或业主按有关规定实行封闭式管理,沿工地四周应合理、连续设置围墙,围墙材料应采用砖块砌作,要求压顶、粉刷、刷白,符合美化、净化要求。
第十六条 在建工地出入口、主干道、机械作业加工区、外架子底部及外侧、生活区、办公区等区域的地面必须砼硬化处理,并设置排水系统,保证排水畅通、无积水,土方应集中堆放,裸露的场地和集中堆放的土方应采取覆盖、固化或绿化等措施。
第十七条 在建工地、拆迁工地现场的建筑材料、构件、料具、废料必须按施工总平面图布置堆放,布置合理,并悬挂标牌,标明名称、品种、规格数量等。在建筑物内施工的,垃圾的清运必须采用相应容器或管道运输,严禁凌空抛掷。
第十八条 在建工地、拆迁工地现场应设置办公室、宿舍、食堂、厕所、活动室等临时设施,并与施工作业区明显划分,食堂必须有卫生许可证,炊事人员必须持健康证上岗;施工现场如场地狭小,可另选场地设置生活设施。凡生活污水(食堂、卫生间等)不得直接排放,必须经过相应处理后按有关规定排放。
临时设施应采用有生产许可证厂家生产的合格彩钢板活动房,并符合环保、消防要求。为确保临时设施主体结构安全,临时设施搭设层数不得超过二层。
第十九条 在建工地、拆迁工地现场必须配备专兼职消防员,并根据施工现场特点配备足够数量的消防器材,高层建筑还必须按要求设置消防水源,现场动用明火必须办理审批手续,并设动火监护人员。
第二十条 施工单位应当遵守国家有关劳动和环境保护的法律法规,在在建工地、拆迁工地采取有效措施,控制粉尘、噪声、泥浆等对环境的污染,并严禁焚烧各类废弃物。需夜间施工的,施工单位应到相关部门办理夜间施工手续,并做好社区工作,制定落实相应措施,防止或减少对居民的影响。
第二十一条 在建工地、拆迁工地现场必须设置车辆清洗设施,进出车辆必须进行清洗,从事土方、渣土和施工垃圾运输应采用密闭式运输车辆或采取覆盖措施。
第二十二条 市政管线工程施工(如污水、燃气施工等)应做好临时封闭施工措施,设置警告、警示标志标牌,并落实专人监护,夜间应设置禁示灯。

第四章 安全防护

第二十三条 在建工地落地式脚手架搭设高度应符合有关规定,落地式脚手架基础、纵距、横距、步距、剪刀撑、连墙件等必须符合专项方案、设计计算要求。
第二十四条 在建工地悬挑式脚手架应按分段悬挑设置,每段悬挑高度应符合规定要求,悬挑杆件、卸荷方法、纵距、横距、步距、剪刀撑、连墙件等必须符合专项方案、设计计算要求。
第二十五条 搭设所用的新钢管、新扣件应有生产许可证、产品质量保证书;所有钢管、扣件使用前检测实施见证取样制度,必须在监理单位见证取样后,试件送法定检测单位检测。
外架子所有杆件必须作防锈处理,立杆漆黄色色标,外立面剪刀撑、防护栏杆、挡脚杆(并间隔设置挡脚板)、底排立杆,各临边防护栏杆、通道及设备防护棚等杆件均须漆安全色标(黄黑相间色)。
第二十六条 在建工地、拆迁工地使用的安全帽、密目式安全网、安全带必须采用合格产品,有产品生产许可证和质量合格证明。预留洞口、电梯井、楼层临边等防护设施应定型化、工具化。
第二十七条 在建工地基础施工应按专项施工方案要求进行支护,基坑施工必须按要求做好临边防护、有效的排水、降水措施,设置专用通道供作业人员上下。
第二十八条 在建工地模板支撑系统的杆件材料、基础、间距和剪刀撑、纵横向支撑设置应符合施工方案要求,立柱底部应有垫板,立杆严禁采用搭接。
第二十九条 承重支撑架的搭设施工必须由专业施工队伍承担,施工人员必须持有特种作业上岗证(建筑架子工)。
第三十条 在建工地、拆迁工地施工现场临时用电必须采用TN-S接零保护、三级配电、三级保护系统。总配电箱(屏)、分配电箱、开关箱,必须全部采用备案产品,安装的位置、高度应符合要求。
第三十一条 在建工地、拆迁工地配电线路必须全部采用电缆线埋地敷设。需要三相四线制配电的电缆线路必须采用五芯电缆。

第五章 机械设备

第三十二条 在建工地、拆迁工地施工单位购置、租赁、使用的建筑起重机械,必须按照有关规定执行。
第三十三条 在建工地、拆迁工地的木工机械、手持电动工具、钢筋机械、电焊机、搅拌机、气瓶、翻斗车、潜水泵、打桩机械等施工机具,必须使用机械性能良好,保护、保险装置齐全的设备,并经有关单位验收合格后使用。

第六章 附则

第三十四条 本规定未涉及部分按国家、部颁标准和省有关规定执行,若本规定有关条文与国家、部颁标准和上级有关文件有冲突的,以国家、部颁标准及上级有关规定为准。
第三十五条 违反本规定的行为,由建设行政主管部门根据有关规定作出相应处罚;负有监管职责的建设行政主管部门或者有关工作人员有违法行为的,按有关规定作出处理。
第三十六条 本规定由市建委负责解释。本规定自发布之日起施行。原《市政府办公室转发市城建委委嘉兴市区在建、待建、拆迁工地现场管理若干暂行规定的通知》(嘉政办发〔1997〕17号)同时废止。各县(市、区)可参照执行。












关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵

住房按揭贷款业务迅猛发展,并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生,对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信

诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题,对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心,其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题,已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因,主要是开发商的诚信问题,一方面,随着近年来土地储备制度的推行,房地产开发商前期投入的资金突然加大,使得一些自有资金不足的开发商,在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面,由于房地产市场的连年升温, 开发商为了抢占市场,一个项目未完又投入另一个项目,资金不足时就挪用银行资金,导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者,当楼盘销售不佳时,意识到项目会出现问题,开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题,一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察,对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外,还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等,把好楼盘准入关;二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目,必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目,售房款全部打入监管账户,开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字,确保售房款首先用于项目开发,否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时,按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系

个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人:购房人、开发商和银行,其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系,这两个合同关系虽然各自独立,但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系,合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系,其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中,往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求,到指定银行签订按揭贷款合同,并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先,借款人申请借款的直接目的就是购房;其次,按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的,同时约定用所购房屋作抵押;再次,开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议,达成了一致意见,并由开发商提供阶段性保证担保;四,按揭银行与借款人之间往往还约定,委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见,商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提,购买房屋成为借款合同的直接目的,当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时,个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现,从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系,对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销,虽不能产生当事人所预期的法律效果,但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性,合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任,还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益,规定当事人承担其他法律责任,即当事人除应承担民事责任以外,还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体,为了适应复杂多变的市场情况,在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时,有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性,其中应包括保留解除权的条款等,使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭

个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭,是指开发商与借款人串通,通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中,要杜绝所有一切虚假行为十分困难,单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭,事实上如果开发商与确有其人的借款人串通,即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款,最终受害的不一定是银行,所谓“冤有头,债有主”,加之银行提供的是房价七成以下的贷款,拥有的却是借款人所购房屋的抵押权,在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下,贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人(购房人),通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款,由于借款人的身份虚假,没有真正的承贷主体,最终承担责任的可能就是开发商,由于法人责任的有限性,银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人(购房人)身份的虚假按揭。
对付虚假按揭,弄清购房人的真实身份至关重要,就好比蛇之七寸。做好以下几项工作,可以有效防范虚假按揭:(一)实行见面审查制度,弄清借款人的真实身份,杜绝由开发商代为审查(提供)借款人资料;(二)根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数,防止“一刀切”;(三)结合本地房地产市场行情,核实房屋销售价格,重点审查首付款是否到帐;(三)重视房屋销售备案登记,严防“一房多卖”;(四)客户经理亲自办理抵押登记手续,保证抵押房屋优先受偿。



版权声明:所有资料均为作者提供或网友推荐收集整理而来,仅供爱好者学习和研究使用,版权归原作者所有。
如本站内容有侵犯您的合法权益,请和我们取得联系,我们将立即改正或删除。
京ICP备14017250号-1