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浙江省金华市人民政府


金华市人民政府令第45号


　　《金华市区土地储备管理办法》已经2011年10月17日市政府第13次常务会议通过，现予以发布，自2011年12月1日起施行。
　　

市长 　徐加爱
　　

二○一一年十月二十六日
　　

金华市区土地储备管理办法

　　第一章　总　　则
　　第一条　为完善土地储备制度，加强土地调控，提高建设用地保障能力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，
　　结合金华市区实际，制定本办法。
　　第二条　金华市区范围内的土地储备，适用本办法。
　　第三条　本办法所称的土地储备，是指金华市国土资源局为实现土地市场调控，促进土地资源合理利用，依法采取收回、收购以及征收等方式，
　　将符合储备条件的土地纳入土地储备库，进行前期开发与利用，以备供应土地的行为。
　　第四条　金华市人民政府土地储备中心（以下简称土地储备中心）是经市政府批准成立、具有独立法人资格、隶属于市国土资源局、统一承担市区范围内土地储备工作的具体实施机构。
　　第五条　市国土资源局、财政局和人行金华市中心支行等部门按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
　　第二章　计划与管理
　　第六条　储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。
　　第七条　市国土资源局、财政局和人行金华市中心支行等部门应根据经济社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和市区土地市场供需状况等编制年度土地储备计划，报市政府批准后实施。
　　年度土地储备计划包括：年度储备土地规模、位置、用途、面积等内容。
　　土地储备计划应与年度土地供应计划相衔接。
　　第八条　严格执行土地储备计划，原则上不得突破，确需增加的应报市政府批准。
　　第三章　范　　围
　　第九条　下列土地可纳入土地储备范围:
　　（一）未确定土地使用权人的国有土地；
　　（二）依法收回的国有土地；
　　（三）收购的土地；
　　（四）依法行使优先购买权取得的土地；
　　（五）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
　　（六）其他依法需要储备的土地。
　　第十条　依法收回的国有土地包括：
　　（一）非住宅国有土地使用权出让期限届满后，土地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的土地；
　　（二）因搬迁、解散、撤销、破产或其他原因停止使用的划拨国有土地；
　　（三）经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等国有土地；
　　（四）因国家建设征收而未利用的土地；
　　（五）依法收回的闲置国有土地；
　　（六）其他依法应当收回的国有土地。
　　第十一条　收购的土地包括：
　　（一）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用的国有土地；
　　（二）因规划调整需改变用途的国有土地；
　　（三）企业改制经批准改变用途冲抵负资产的土地；
　　（四）土地使用权人申请储备的国有土地；
　　（五）其他依法应当收购的土地。
　　第四章　程　　序
　　第十二条　土地收储程序：
　　（一）受理。土地储备中心受理土地使用权人基本资料。
　　（二）调查。土地储备中心对拟收储土地的权属、面积、用途、位置，以及地上建（构）筑物和其他设施的权属、数量、用途等情况进行调查核实，并征询规划部门意见。
　　（三）测算。委托具有相应资质的评估机构，对拟收储土地及地上建（构）筑物等进行评估测算。
　　（四）协商。依据评估测算结果，土地储备中心与土地使用权人协商，形成土地收储方案。
　　（五）报批。土地收储方案经市国土资源局审定后，报市政府批准。
　　（六）签约。收储双方签订土地使用权收储合同。
　　（七）变更。根据土地使用权收储合同，土地储备中心支付收储补偿费，土地使用权人协助办理土地使用权及地上建（构）筑物产权变更登记手续。
　　（八）交付。土地使用权人向土地储备中心交付被收储的土地、地上建（构）筑物及相关设施。
　　第十三条　土地使用权收储合同应载明以下内容：
　　（一）双方当事人；
　　（二）总则；
　　（三）收储依据及收储宗地情况；
　　（四）土地收储补偿价款及支付方式；
　　（五）土地交付条件；
　　（六）不可抗力；
　　（七）违约责任；
　　（八）适用法律及争议解决；
　　（九）附则。
　　第十四条　储备土地由土地登记机关办理登记手续后，纳入土地储备库统一管理。
　　第五章　开发与利用
　　第十五条　土地储备中心有权对已纳入土地储备库的土地进行前期开发，使之具备供应条件。
　　第十六条　土地储备中心可对储备土地及地上建（构）筑物进行出租、临时利用。储备土地的临时利用，一般不超过2年，且不能影响土地供应。
　　第十七条　土地储备中心应对储备土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。
　　第十八条　储备土地完成前期开发，具备供应条件的，由市国土资源局统一组织供地。
　　第六章　资金管理
　　第十九条　土地储备资金是土地储备中心按照国家有关规定用于征收、收购、优先购买、收回土地以及对储备土地进行前期开发管理等所需的资金。
　　土地储备资金通过以下渠道筹措：
　　（一）市财政局拨付已出让储备土地的成本及土地储备资金占用利息（利息按同期贷款利率计提）；
　　（二）向商业银行及其他金融机构贷款；
　　（三）市财政局从已出让储备土地净收益中计提10%的土地储备基金；各区（管委会）的储备土地按土地出让金的2%计提；
　　（四）可用于土地储备的其他财政资金；
　　（五）上述资金产生的利息收入。
　　第二十条　土地储备中心可向商业银行及其他金融机构申请保证贷款，其中抵押贷款必须有合法的土地使用权证。贷款规模，应与年度土地储备计划相衔接，不得超计划、超规模贷款。
　　已经抵押的储备土地，供应时应先行依法解除抵押权或征得抵押权人的同意。
　　第二十一条　土地储备中心向商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
　　第二十二条　土地储备中心应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
　　第二十三条　储备土地供应后，土地储备中心应按照宗地核算规定向市财政局提交储备成本清单。
　　第二十四条　储备土地资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》的规定，应做到专款专用、专户核算，不得挪用，并实行预决算管理，按时编报收支预决算，
　　自觉接受财政、审计等部门的指导、监督和检查。
　　第二十五条　土地储备中心会计核算严格按《土地储备资金会计核算办法（试行）》执行，其所需的部门预算资金与土地储备资金实行分帐核算。
　　第七章　法律责任
　　第二十六条　符合本办法规定可纳入储备的土地，土地使用权人未按规定擅自转让土地使用权的，按买卖或以其他形式非法转让土地论处，并承担相应的法律责任。
　　第二十七条　国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，给国家、集体造成损失的，给予相应的行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第八章　附　　则
　　第二十八条　本办法自2011年12月1日起施行。1999年7月24日市政府发布的《金华市土地储备暂行办法》（市政府令第9号）同时废止。

　　

　　


王卫洲律师以案说法系列——
生产队是否具备诉讼主体资格
Xx生产队，因xx市体育中心侵占其所有的集体土地将xx市体育中心诉至法院，要求返还土地。
Xx体育中心认为：承认土地属于Xx生产队所有，但是Xx生产队是一个不存在的组织，生产队是上世纪的经济模式，现在已不复存在，故生产队不具备起诉资格。
Xx生产队认为：并没有任何机关将xx生产队撤销，虽然现在生产队的土地分包到户，但是土地仍属于生产队所有，生产队主体资格仍然存在，可以提起诉讼，xx市体育中心侵占的土地必须返还。
2011年1月15日，xx生产队收到了xx市中级人民法院”(2010)宁民初字第18号”《民事裁定书》，xx市中级人民法院以xx生产队不具备起诉的主体资格为由驳回xx生产队的起诉。
裁定驳回xx生产队的起诉的理由为“生产队属于我国农村经济体制改革之前存在的单位，目前我国普遍实行乡、镇、村、村民小组称谓，《中华人民共和国村民委员会组织法》（说明：这是已经失效的法律，一审裁定在适用时没有注明）第十条规定“村民委员会可以按照村民居住状况分设若干村民小组，小组长由村民小组会议推选。”据此村委会领导范围内不存在生产队的建制。据此xx生产队应被其他集体经济组织所取代，xx生产队已经不存在”.



律师观点：

一、一审裁定不理解法律，认定事实错误，适用法律错误。
1、一审法官并不理解集体经济组织和村民委员会、村民小组的关系，认定事实错误。
在我国村民委员会和村民小组属于一种自治组织，带有行政管理的性质，但其并不是集体经济组织，当然乡镇人民政府更不属于集体经济组织。而生产队属于一种集体经济组织，不是自治组织，它与村民小组、村委会等自治组织是相互独立的，不能混为一谈。《中华人民共和国土地管理法》第十条、《农村土地承包法》第十二条明确的将村民小组、村委会和农村集体经济组织对土地及土地承包的经营管理权作出明确的规定，不同的主体在同一条法律分别作出相应的规定，可以清晰的判断出村民小组与生产队并不是一回事，村农民集体经济组织与村委会也不可混为一谈。他们之间是并立关系，相互独立。村民委员会内设立村民小组并不能影响集体生产队这种经济组织的存在。更不能认为“村民小组”已经将“生产队”取代。

2、一审裁定认为“xx生产队”名称不能继续使用，违背事实和法律。
按照我国《宪法》第一百一十一条和《村民委员会组织法》第二条的规定村民委员会是“基层群众性自治组织”，属于一种管理组织；而生产队这种单位实际上属于一种集体经济组织，在1962年《人民公社工作条修正草案》和《中华人民共和国农村土地承包法》等法律都有明确的规定。
在我国宪法第八条规定“ 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。”现行宪法明确的承认了我国农村集体经济组织的主体资格。
流美村村民委员会与xx生产队，一个是群众自治组织，一个是集体经济组织，属于完全性质不同的单位，实际上是相互独立的，现行《土地管理法》第十条明确规定了“村民委员会、村民小组、农村集体经济组织”对集体土地经营管理的权利，这可以明确的说明，村民委员会与生产队这种集体经济组织是相互独立的，不同的单位，一审裁定认为村委会不存在了，所以xx生产队的名字就不能使用了，这显然是错误的。
二、我国实行“三级所有、队为基础”的集体经济所有制，生产队作为集体经济组织是仍然存在的，我国农村集体经济体制改革，只是将集体经济组织的经营模式进行了改革，并没有将集体经济组织取消，一审裁定主观臆断，对法律理解错误。
1、我国仍然实行“三级所有、队为基础”的集体经济所有制。
根据我国现行《宪法》和《农村土地承包经营法》第农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。而按照1962年《农村人民公社工作条例修正草案》我国农村集体经济所有制模式为“三级所有、队为基础”。
《农村土地承包法》第十二条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。”这与《土地管理法》第十条的规定的经营管理权完全一致；分别将三级所有的集体土地如何进行承包和经营管理进行了规定，可见法律是仍然认可我国历来实施的“三级所有、队为基础”的集体经济所有权体制的。
综上法律规定，生产队我国目前仍然实行三级所有队为基础的所有权体制，生产队作为最基本的集体经济在组织是仍然存在的。
2、家庭承包为基础、统分结合的经营模式更真实的说明了生产队的存在，那种认为生产队已经不存在的观点是不懂法律造成的，事实上家庭承包是在“统一”的前提下承包，“分”与“统”是相结合的。
很多人认为生产队已经不存在，因为现在的农村生产是承包到户，生产队全体成员集体合作劳动已经不存在，这种想当然的观点只是断章取义，没有真正把握事实。虽然现在是家庭承包为主，但是仍然在是集体经济组织发包给各家庭，由集体经济组织的内部的成员经营的统一管理的前提下进行的，所以各级集体经济组织仍然是存在的。我国农村集体经济体制改革，只是将集体经济组织的经营模式进行了改革，并没有将集体经济组织取消。

三、xx生产队这一集体经济组织是具备诉讼主体资格。
1、从法律层面上，行政诉讼法规定的起诉主体为“公民、法人、其他组织”，而xx生产队属于一个集体经济组织，属于法律规定其他组织。
1、依据《农村人民公社工作条例修正草案》第二条规定“人民公社的基本核算单位是生产队。根据各地方不同的情况，人民公社的组织，可以是两级，即公社和生产队，也可以是三级，即公社、生产大队和生产队。” 二十一条规定“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一 律不准出租和买卖。”《关于确定土地所有权和使用权的若干规定》第十九条规定：“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。依照第二章规定属于国家所有的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”
在我国，集体经济组织的成立是在60年代，当时确立了“三级所有、队为基础”的集体经济组织所有制，之后于90年代的土地管理法及相关法规、直到2004年修订的土地管理法，都一直承认集体经济组织的独立资格，2004年土地管理法第十条将集体经济组织与村委会、村民小组并列的规定在法律之中，也可以明确的判断出法律从60年代到现在是认可集体经济组织的主体资格的。
2、在司法实践中，xx生产队的主体资格得到各级法制部门的一致认可。
在xx生产队关于土地问题的维权过程中曾经向xx市人民法院起诉杨月仙土地侵权、向xx市中级人民法院起诉xx市体育中心土地侵权、向福建省人民政府、国务院等法制部门申请行政复议和裁决，各级司法和法制部门一致认为xx生产队主体适格，并立案受理。xx市中级人民法院（2010）宁民终字第313号《《民事裁定书》》明确裁定xx生产队“原告主体适格”，《最高人民法院关于安怀村公所与三家二队土地纠纷案如何处理的复函》（说明：该复函是1991年最高人民法院作出，当时已经将土地承包到户，经济体制已经改革）也明确承认生产队的主体资格，可以得到肯定性的结论，我国司法实践中一直认可生产队这种集体经济组织的资格。
3、xx生产队有固定的财产和成员、负责人，属于固定的组织。
xx生产队的林权证属于甲种林权证，属于林和地统一的林权证，此外xx生产队还具有其他的林地和土地以及其他财产，xx生产队有固定的成员约130多人，负责人为队长高其用，这一点xx生产队提交的1、福鼎县人民政府林权证（鼎政林字No 0003634）；2、无林地 疏林地登记册；3、xx市林业局文件（鼎林 [ 2010] 3号）；4、高其用作为第三生产队队长的证明；这些证据可以充分的证明代理人主张的事实。
xx生产队xx生产队属于生产队（组）一级的集体经济组织，流美村村民委员会对属于xx生产队所有的土地是没有管理和经营权的。xx生产队对于xx市体育中心批准征收其林权证范围内的土地，享有所有权，涉案土地依法应当由xx生产队管理和经营。xx生产队有财产，有成员，有负责人，享有诉权。
四、关于xx生产队名称的说明。
xx生产队这一集体经济组织，原属于流美大队，后流美大队划分成流美、春亭、石湖社区，xx生产队归属于石湖社区。
xx生产队的官方名称为“xx生产队”，xx生产队的名称从其设立至今，名称一直没有变化过，只是在生活中部分人将其称之为第三村民小组，因为农村很多人认为村民小组即生产队，没有什么区别。但实际上这两个词的概念是不同的。因为村民小组属于自治组织，生产队属于经济组织，村民小组只是生产队内部的一个自治管理组织。
自xx生产队形成以来，至其归属到石湖社区其名称从未发生过变化，xx生产队没有自己申请变更，石湖社区及政府各部门也未将其更改过，（1、现有石湖社区居委会的《证明》xx生产队名称仍为“xx生产队”，队长为“高其用”；石湖社区居委会《证明》“许新庚等人属于xx生产队成员”，这可以证明xx生产队这一集体经济组织的名称为“xx生产队”；2、《xx市林业局文件》（鼎林[2010]3号）证明xx生产队的发展渊源，现归属于石湖社区，现任队长为“高其用”；3、xx市中级人民法院（2010）宁民终字第313号《民事裁定书》，xx市人民法院“（2010）鼎民初字第1128号”《民事裁定书》证明xx生产队的名称为“xx生产队”。4、《xx市人民政府办公室文件》）（鼎政办[2010]74号）可以说明xx生产队历来的名称为“xx生产队”但是对其称谓，有时候会称之为村民小组。）
综上所述，xx生产队的官方正式名称为“xx生产队”，至于“第三村民小组”属于一些单位和个人口头上对其的“称谓”。

综上所述、目前我国集体经济所有制仍然是“三级所有、队为基础”；生产队作为基本的集体经济组织仍然是存在；一审裁定认为生产队存在的理由不符合逻辑和法律规定，属于主观擅断。一审裁定认定事实错误，依法应予撤销。