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本溪市国有企业财产监督管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-05-10 00:21:51  浏览:9945   来源:法律资料网
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本溪市国有企业财产监督管理实施办法

辽宁省本溪市人民政府


本溪市国有企业财产监督管理实施办法

(本溪市人民政府令第51号 1997年10月29日)


第一章 总则

  第一条 为了加强国有企业财产监督管理,防止国有资产流失,确保国有资产保值增值,巩固和发展国有经济,根据国务院《国有企业财产监督管理条例》(以下简称《监管条例》),结合我市实际情况,制定本办法。


  第二条 本办法所称国有企业财产是指国家以各种形式对国有企业投资和投资收益所形成的财产,以及依据法律、行政法规认定的企业其他国有财产。


  第三条 本办法适用于政府管辖的国有企业、行业总公司、大型企业集团公司、国有资产经营公司和各类国有资产投资主体。


  第四条 国有企业财产属于全民所有,即国家所有。市人民政府对其所管辖国有企业的财产实行分级监督管理。
  市国有资产管理委员会(以下简称市国资委),行使国有资产所有权管理职能,综合、协调、决定国有资产管理工作中的重大问题。
  市国资委下设国有资产管理委员会办公室(以下简称国资办),负责处理国资委的日常工作。
  市国有资产管理局是全市国有资产管理工作行政主管部门。


  第五条 国有企业财产监督管理应当遵循以下原则:
  (一)政企职责分开;
  (二)政府的社会经济管理职能与国有资产所有者的职能分开;
  (三)企业财产的所有权与经营权分离;
  (四)投资收益和产权转让收入用于资本的再投入;
  (五)资本保全和维护所有者权益;
  (六)企业独立支配其法人财产和独立承担民事责任。

第二章 分级管理和分工监督




  第六条 市国有资产管理局对其管理范围内的国有资产依法履行下列职责:
  (一)会同有关部门制定企业财产管理规章制度,并组织实施;
  (二)汇总和整理国有资产管理工作信息,建立企业财产统计评价监测分析报告工作体系,向市政府和市国资委反映企业财产经营状况;
  (三)组织企业清产核资、产权登记、产权界定、资产评估等基础工作,并进行监督检查,对违法违纪行为给予行政处罚;
  (四)建立企业国有资产保值增值指标考核体系,核定企业国有资产保值增值指标,监督、考核国有资产经营状况,并根据企业国有资产保值增值情况,向市国资委提出奖惩建议;
  (五)培育和发展国有产权交易市场,并进行监督管理;
  (六)会同有关部门协调解决国有资产产权纠纷;
  (七)审批产权变动、资产处置,依法收缴国有资产收益;
  (八)市政府规定的其他职责。


  第七条 市国资委授权的监督机构对市管辖和根据需要由其监督的下一级人民政府管辖的企业,实施国有企业财产监督。
  市国资委授权的监督机构由市国资办会同市财政局、经委、国有资产管理局提出意见,报市国资委审批。
  被授权的监督机构可根据需要对所监督的企业派出监事会,并履行相应职责。
  市国资委授权的国有资产控股公司、国有资产经营公司、大型企业集团公司等各类国有资产投资主体的监事会,由市国资办会同市财政局、经委、国有资产管理局提出意见,报市国资委决定。


  第八条 被授权的监督机构对其监督的企业履行下列监督职责:
  (一)监督企业国有资产保值增值指标执行情况;
  (二)对企业产权变动提出审查意见;
  (三)依照法定权限和程序,会同有关部门提出厂长(经理)的任免(包括聘任和解聘,下同)建议,或者决定厂长(经理)的任免和奖惩;
  (四)会同有关部门提出监事会人员组成及监事会主席名单,并对组成人员进行资格审查,依照有关规定履行审批手续;
  (五)向企业派出监事会;
  (六)向市国资委报告工作。
  本条所列监督职责只适用于未按《中华人民共和国公司法》规定设立和改制的企业。


  第九条 被授权的监督机构要建立工作档案制度,对其委派的监事会及监事定期进行考核。


  第十条 被授权的监督机构应对认真履行职责、作出贡献的监事进行表彰,并可给予一定的物质奖励,奖金由监督机构支付。


  第十一条 国有资产管理部门和被授权的监督机构在履行职责时,不得干预企业的经营权。

第三章 监事会




  第十二条 本办法所称监事会是指被授权的监督机构或市国资委根据需要派出的对企业财产保值增值情况实施监督的组织,行使《监管条例》规定的监督职责。


  第十三条 监事会由下列人员组成:
  (一)监督机构或市国资委委派的代表;
  (二)市财政局、经委、国有资产管理局等部门和有关银行派出的代表;
  (三)监督机构或市国资委聘请的经济、金融、法律、技术和企业经营管理等方面的专业人员;
  (四)监督机构或市国资委聘请的被监督企业的管理者(厂长或经理和企业财务负责人除外)和职工代表;
  (五)监督机构或市国资委聘请的其他人员,其中对市国资委根据需要指定被授权监督机构负责监管的下一级人民政府管辖的企业,还可以在企业所在地自治县(区)人民政府中聘请代表。


  第十四条 监事会的职责:
  (一)审查经注册会计师验证的企业年度财务报告,审查企业资产处置是否符合国家有关规定,监督、评价企业经营效益和财产保值增值状况;
  (二)根据工作需要,查阅企业财务帐目和有关资料,对厂长(经理)和有关人员提出质询;
  (三)对厂长(经理)的经营业绩进行监督、评价和记录,并向派出监事会的监督机构或市国资委提出任免、奖惩建议;
  (四)根据厂长(经理)要求,提供咨询意见;
  (五)对侵犯企业经营权的行为进行监督。


  第十五条 监事会由5至15人的奇数成员组成,其中特大型企业监事会由13人或15人组成;大型企业监事会由9人或11人组成;其他企业监事会由5人或7人组成。
  监督机构或市国资委委派和市财政局、经委、国有资产管理局等部门及有关银行派出的代表(不含下一级人民政府的代表)不得超过监事会成员总数的三分之二。


  第十六条 监事会主席一般由监督机构或市国资委在监事会成员中指定。


  第十七条 监事会每届任期3年。监事会对派出机构负责,并定期报告工作。


  第十八条 监事会履行职责所需开支,由派出的监督机构支付。市国资委直接派出的监事会经费列财政预算管理。


  第十九条 被授权的监督机构派出的监事会组成人员由监督机构提出意见,会同市财政局、经委、国有资产管理局确定,报市国资办备案。
  市国资委直接派出的监事会,其组成人员由市国资办会同有关部门提出意见,报市国资委决定。


  第二十条 监事会会议每年召开1至2次。会议必须有三分之二以上监事出席。经监事会主席或者三分之一以上监事提议,或者应厂长(经理)请求,监事会可以举行临时会议。
  召开监事会会议,须在会议召开15日前以书面形式通知全体监事,并说明会议事由。
  监事会会议由监事会主席主持。主席缺席时,可以委托其他监事代行主持会议。
  监事会会议要建立会议记录,记录各位监事的讨论、表决意见。监事会决议要由监事记名表决。监事在监事会表决时各有一票表决权。监事会决议须经到会全体监事过半数同意方为有效,监事应在决议上签名。监事有权要求在会议记录上作必要的记载。


  第二十一条 监事会会议的主要议题:
  (一)审查企业财务报表和资料,评价企业资产保值增值状况;
  (二)评价厂长(经理)经营业绩,向监督机构提出任免、奖惩建议;
  (三)研究通过需要提交监督机构的工作报告;
  (四)就厂长(经理)要求,提出咨询意见;
  (五)其他需要讨论决定的事项。


  第二十二条 监事会会议议定的有关事项,根据需要可向厂长(经理)通报,并交换意见。


  第二十三条 监事必须具备下列条件:
  (一)能够维护所有者权益;
  (二)坚持原则,清正廉洁,办事公道;
  (三)熟悉企业财务和国有资产监督管理有关政策、法规,有10年以上从业经验。


  第二十四条 监事均为兼职。除聘请的企业管理者和职工代表外,监事不得兼任被监督企业的任何职务。


  第二十五条 市财政局、经委、国有资产管理局等部门和有关银行,以及监督机构选派的监事必须是在职的正式工作人员,一人可同时担任若干户企业的监事。


  第二十六条 监督机构聘请的经济、金融、法律、技术和企业经营管理等方面的专业人员一般应具备高级职称资格。一人可同时担任不同行业2至3户企业的监事。
  被聘请的专业人员,经市国资办审批后,由监督机构给予一定报酬。其他监事不得接受被监督企业的任何报酬。


  第二十七条 企业职工代表监事经企业职代会推选产生,由监督机构聘请。


  第二十八条 监事每届任期3年。监事连任不得超过两届。


  第二十九条 监事应按时参加监事会会议。监事不能参加监事会会议时,须经监督机构同意。


  第三十条 受监事会委托,监事有权查阅企业财务帐目和有关资料;列席企业有关财产、财务管理会议;对厂长(经理)和有关人员提出询问。


  第三十一条 监事必须严格遵守国家法律、法规、规章,执行国家政策;监事必须认真履行工作职责;监事可以直接向监督机构书面反映意见;监事不得泄露被监督企业的商业秘密,不得干预企业的经营权。

第四章 企业法人财产权




  第三十二条 企业享有法人财产权,依法独立支配国家授权经营管理的财产。
  政府和监督机构不得直接支配企业法人财产。
  市国资委授权经营组建的集团公司、资产经营公司委派的监事会,只对本级实施监督管理,其下属分公司、全资子公司、控股子公司,由其按《中华人民共和国公司法》有关规定实施监督管理。


  第三十三条 政府和监督机构不得以任何形式抽取注入企业的资本金,不得调用企业财产,不得以任何名义向企业收取费用。法律、行政法规另有规定的除外。


  第三十四条 国家对企业承担的财产责任以投入企业资本额为限。企业以全部法人财产承担民事责任。企业对全部法人财产及其净资产承担保值增值责任。


  第三十五条 企业的法定代表人,以企业全部法人财产及其净资产保值增值状况承担经营责任。对经营业绩显著的厂长(经理),由监督机构提出建议报市国资办审批后给予奖励。


  第三十六条 已实行承包经营责任制的企业,要将企业财产保值增值指标纳入承包指标体系,由市国有资产管理局会同监督机构核定、考核。


  第三十七条 实行租赁经营的企业(含国有民营企业),承租方应当严格遵守有关法律、法规、规章,租赁期间按照合同约定,足额缴纳租金或风险抵押金,并保证国有资产保值增值。所缴纳风险抵押金全部上缴国有资产管理局专户存储,未经批准,承租方不得直接留在企业使用。


  第三十八条 国有企业的以下行为,必须取得监督机构和市国有资产管理局等有关部门批准。
  (一)改组为股份制;
  (二)与其他企业或者事业单位联营组成新的企业法人;
  (三)与外商实行合资、合作经营或者向境外投资;
  (四)向个人、私营企业、境外投资者等转让企业产权。


  第三十九条 国有企业要在财务报告中如实反映对其他企业或者向境外投资及其收益状况,并及时足额收取应当分得的利润。


  第四十条 国有企业要依照有关法律、法规进行清产核资、产权登记和资产评估,并按照规定填报报表,接受同级国有资产管理部门的监督检查。

第五章 法律责任




  第四十一条 国有资产管理局有下列行为之一的,由市政府依照《监管条例》第四十一条规定责令改正;造成严重后果的,由上级机关或者所在单位对主管领导和直接责任人员给予行政处分。
  (一)未按照规定履行监督管理职责,对企业财产流失总体情况不掌握、不反映、不提出相应建议的;
  (二)在组织开展清产核资、产权登记、产权界定和资产评估中滥用职权,造成严重后果的;
  (三)超越权限干预企业经营权,侵犯企业合法权益的。


  第四十二条 监督机构有下列行为之一的,应责令改正;造成严重后果的,由上级机关或者所在单位依法对主管领导和直接责任人员给予行政处分。
  (一)未按照规定履行监督职责,对被监督企业财产流失情况不掌握、不反映、不采取相应措施的;
  (二)超越权限干预企业经营权,侵犯企业合法权益的。


  第四十三条 国有企业产权变动审批部门,有下列行为之一的,由市政府责令改正;造成严重后果的,由上级机关或者所在单位对主管领导和直接责任人员给予行政处分。
  (一)违反国家有关规定,超越权限,擅自批准国有企业产权变动的;
  (二)国有企业产权变动审批不当,造成国有企业财产损失的;
  (三)在国有企业产权变动审批工作中,滥用职权,谋取私利的。


  第四十四条 监事会未能履行监督职责,或者干预企业正常生产经营造成国有资产损失的,由派出机构责令改正;后果严重的,按照规定程序,改组监事会。


  第四十五条 监事有下列行为之一的,由监督机构责令改正;造成严重后果的,按照规定程序,免去有关监事职务或者解聘;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
  (一)未按照规定履行监事职责的;
  (二)干预企业经营权,侵犯企业合法权益的;
  (三)利用监事职权谋取私利的;
  (四)以任何形式接受企业报酬或者收受财物的;
  (五)泄露被监督企业商业秘密的。


  第四十六条 对监事会的越权行为企业有权向派出的监督机构提出申诉。
  监督机构或市国资委发现监事会有越权和失职行为应及时纠正。对企业提出的申诉必须在一个月内予以答复,并提出处理意见。


  第四十七条 国有企业有下列行为之一的,由监督机构依照《监管条例》第四十五条规定责令改正;造成严重后果的,对厂长(经理)和直接责任人员给予经济处罚,免除职务或者给予降职、撤职处分。
  (一)企业经营管理不善,连续两年亏损,亏损额继续增加的;
  (二)在承包、租赁、股份制改组、联营或者与外商合资经营、合作经营及向境外投资过程中,弄虚作假,以各种名目侵占企业财产的;
  (三)向其他企业或者向境外投资,未在财务报告中如实反映收益状况或者未及时足额收取应得利润,造成国有企业财产流失的;
  (四)擅自转让国有企业产权的;
  (五)未按照有关规定进行清产核资、产权登记、资产评估,以及不如实填报报表,隐瞒真实情况的。
  擅自用企业财产提供抵押担保的,由市国有资产管理局依照有关规定予以处罚。

第六章 附则


  第四十八条 各自治县、区人民政府可参照本办法对国有企业财产进行监督管理。


  第四十九条 本办法自发布之日起施行。

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广东省人民代表大会常务委员会关于加强控告和检举犯罪问题的决定

广东省人大常委会


广东省人民代表大会常务委员会关于加强控告和检举犯罪问题的决定
广东省人大常委会


(1982年9月21日广东省第五届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过)


在广东省第五届人民代表大会第四次会议上,寇庆延代表等提出关于认真执行《刑事诉讼法》第五十九条加强控告检举犯罪问题案,指出现在有些单位对于国家工作人员犯有贪污、受贿、走私贩私、投机倒把、侵犯公民民主权利等行为,已触犯刑律、构成犯罪的案件,只是作了经济、
行政和纪律处理,而不向检察机关控告、检举和移送案件,追究刑事责任,以致有些犯罪分子未能受到严肃处理。为了维护国家法律的严肃性,防止以单纯的经济处罚代替法律惩办,省人民代表大会常务委员会第十九次会议决定如下:
一、各机关、团体、企业、事业单位都必须认真执行《刑事诉讼法》第五十九条关于“机关、团体、企业、事业单位和公民发现有犯罪事实或者犯罪嫌疑人,有权利也有义务按照本法第十三条规定的管辖范围,向公安机关、人民检察院或者人民法院提出控告和检举”的规定,和全国人
大常委会《关于严惩严重破坏经济的罪犯的决定》中“对犯罪人员和犯罪事实知情的直接主管人员或者仅有的知情的工作人员不依法报案和不如实作证的,分别比照刑法第一百八十七条、第一百八十八条、第一百九十条所规定的渎职罪处罚”的规定。
二、海关、工商行政管理、税务及其他有关部门,发现投机诈骗、贪污受贿、走私、套汇、偷税抗税等案件,除按照自己职权范围进行经济、行政处理以外,触犯刑法需追究刑事责任的,应及时移送司法机关依法追究刑事责任。
三、各有关单位对于是否触犯刑法需要追究刑事责任界限不清、意见不一的案件,应主动同司法机关联系,通报情况,共同协商处理。海关、工商行政管理、税务及其他有关部门,发现和查获走私贩私或投机倒把牟利、偷税抗税数额个人违法所得五千元以上的案件,均应及时通报公安
机关、人民检察院、人民法院。



1982年9月21日

吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知

江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知

吉府办发〔2011〕20号


井冈山管理局,井开区管委会,各县(市、区)人民政府,市直有关单位:

  经市政府研究同意,现将《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》从2012年1月1日起执行,现印发给你们,请认真遵照执行。



  二〇一一年十二月二十七日

  

  

  吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则

  

  第一章 总 则

  第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作,维护被征收人的合法权益,保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行,根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本细则。

  第二条 本细则适用范围:在市区范围内,为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本细则。

  第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构(以下简称评估机构)。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录,供被征收人选择。

  第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目,评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作,估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

  第二章 房屋征收评估机构选定

  第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。

  第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。

  第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构,供被征收人选择。

  第八条 房屋征收决定确定后,房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况,在房管部门公众信息网上予以公示,自公示之日起5个工作日内,具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记,并在当地有办公场所,具有相应的房地产估价现场作业人员。

  中心城区以外的市、县可参照执行,也可以其他形式通知房地产估价机构,但参与的房地产估价机构不得低于两家。

  第九条 房屋征收部门应以公告等形式,在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范,并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。

  第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构,并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门,协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。

  第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的,应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。

  房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书,按一个被征收人(产权户)一票的原则,到指定地点参与投票。

  第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的,在征收部门的组织下,采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。

  第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时,房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。

  第十四条 房地产估价机构确定后,房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构,对估价人员审核,颁发房屋征收评估人员上岗证,并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

  房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

  第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。

  第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的,可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

  两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的,各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商,执行统一标准。

  第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚,并记入其信用档案。

  (一)出具不实估价报告的。

  (二)与征收当事人一方串通,损害对方合法权益的。

  (三)在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。

  (四)在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。

  (五)依本办法确定的评估机构,无故不接受委托的。

  (六)经估价师专家委员会鉴定,确实存在诸多问题的。

  (七)法律、法规禁止的其他行为。

  

  第三章 房屋征收评估技术细则

  第一节 评估具体规定

  第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋(含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修)及其附属物,不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

  第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据,评估被征收房屋的价值”。

  第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

  第二十一条 价值标准为公开市场价值,不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

  第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费,以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的,土地价值已在房屋评估时体现,不再单独估价。

  第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作:

  (一)公布备案名录,选择评估机构;

  (二)接受评估委托,明确基本事项;

  (三)查阅相关资料,开展前期调查;

  (四)拟订评估方案;

  (五)收集评估资料,组织实地查勘,入户调查;

  (六)参照技术细则,进行评估测算;

  (七)确认测算初评结果并公示;

  (八)现场咨询答疑;

  (九)撰写估价报告,包括整体评估报告和分户评估报告;

  (十)汇总相关资料,提交估价报告;

  (十一)估价材料存档;

  (十二)对评估报告的解释、说明;

  (十三)复估和专家委员会鉴定。

  第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映,整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告;房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

  第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果(估价报告)之日起,至项目征收补偿结束时止。

  

  第二节 被征收房屋性质认定及分类

  第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定,被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准;房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以登记簿为准;对被征收房屋所有权证载明为住宅,但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的,征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

  第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。

  

  第三节 估价方法及应用

  第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估,配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估,配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。

  第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋,其征收补偿评估价格测算的技术路线为:

  (一) 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准

  样本住宅”作为整体评估基准;“标准样本住宅”的设定要求

  参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条;

  (二) 测算整体评估基准价格。

  ① 依据相关评估技术规范规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为:

         100  (K2)  100   100

  基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

         (K1) 100  (K3)  (K4)

  Vs为可比实例价格;

  K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的,该系数取100。

  K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。

  K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。

  K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。

  确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例,经过上述各种修正后,再计算平均值,得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。

  ② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。

  ③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。

  (三) 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样

  本住宅”进行房地产实体状况因素比较,得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为:

  Vz = [区位价格+重置价格×结构修正系数×(1—折旧率)]×(1±楼层修正系数)×(1±朝向修正系数)×其他实体修正系数×房屋建筑面积

  ① Vz为被征收住宅分户评估价格;

  ② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格-砖混一级十成新重置价格;

  ③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。

  第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估,配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。

  第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。

  第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线:

  (一)确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

  (二)搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求,在征收项目周边或项目内搜集交易实例。

  (三)测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求,

  将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。

  第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线:采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时,一般采用稳定收益情形测算,通常采用如下公式计算:

      a    1

  Vy = ——[ 1-—— ]

      r  (1+r)n

  Vy为评估价格,a为估价对象年纯收益,r为资本化率,n为收益年期,相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。

  第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法,也可以采用成本法,如果采用市场比较法,则按照市场比较法评估的应用要求进行估价;对于交易实例收集较为困难的,采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。

  第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线:

  (一)成本法的内涵:成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格,然后扣除折旧并考虑土地取得成本,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法,其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本,而是以成本为基础的客观市场价格。

  (二)成本法的基本公式:根据《房地产估价规范》,考虑到城市房屋征收补偿估价的特点,成本法估价的基本公式为:

  征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 + 建筑物重置价格 - 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。

  (三)参数确定:除另有规定外,土地重新取得价格采用基准地价修正法确定;各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。

  

  第四节 其他征收估价问题处理

    第三十六条 收益法估价规定:采用收益法估价的,房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

  第三十七条 成本法估价规定:采用成本法估价的,应当采取房屋、土地分别估价的方式,估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取;建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取,建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定,可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算,不适用直线折旧法的,采用成新折扣法计算。

  第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定:未超过批准期

  限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值;在建工程应采用成本法进行估价,工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

  第三十九条 非房屋及其附属物估价规定:凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的,可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

  第四十条 其它估价规定:室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。

  

  第五节 征收估价报告

  第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式,参照本细则(试行)的要求出具征收估价报告。

  第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名,不得以印章代替签名,同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构,对估价报告的内容和结论负责。

  第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂,所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

  

  第六节 征收估价工作准则

  第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

  第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人,估价技术负责人最终确定估价技术方案,并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。

  第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作,承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料,要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的,应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。

  第四十七条 估价人员应持证上岗,逐户逐项估价,做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

  第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议,评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

  第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内,应向征收部门提交正式的征收估价分户报告,并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。

  第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务,并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

  

  第七节 征收估价工作资料存档

  第五十一条 评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与估价报告(含技术报告)共同整理存档:

  (一) 房屋征收委托评估协议;

  (二) 房屋征收决定公告;

  (三) 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料;

  (四) 估价对象的实地查勘记录、影像等资料;

  (五) 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料;

  (六) 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;

  (七) 其他涉及估价项目的必要资料。

  第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

  

  第四章 附 则

  第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的,对所调换房屋的估价和结算,按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。

  第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算,项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。

  第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况,按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。

  第五十六条  本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有规定评估。

  第五十七条 本细则自公布之日起施行。

  

  附:吉安市中心城区征收评估指导标准(本标准根据实际情况每年作出相应调整并报市政府批准执行)

  

  

  吉安市中心城区征收评估指导标准

  

  第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作,确保评估补偿价格公正、客观、准确,根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》,参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定,制定本标准。

  第二条 本标准适用范围:在吉安市中心城区范围内,为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动,适用本标准。

  

  第一章 市场比较法可比实例选择要求

  第三条 可比实例选择要求,适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

  第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。

  第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中,住宅房屋的可比实例必须用途相同,一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

  第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构,一般分为:

  (一)钢混结构;

  (二)砖混结构;

  (三)砖木结构;

  (四)简易结构。

  第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例,其交易价格应是正常市场交易价格。

  第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近,一般应不超过12个月,近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。

  第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的,选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

  第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。

  第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%,综合系数修正不得超过±30%。

  

  第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件

  第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件:

  (一) 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋,功能齐全并具备使用条件。

  (二) 一般情况下为无装修的成套房屋。

  (三) 一般情况下房屋为砖混一等十成新。

  (四) 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型,再根据具体情况,从方便操作提高效能的考虑出发,综合被征收房屋的典型特征,按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。

  第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求:

  (一) 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋;

  (二) 一般情况下,可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋,如在估价对象类似范围内,无砖混结构的多层住宅房屋,可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋;

  (三) 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型;

  (四) 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例,其交易价格应是正常市场交易价格;

  (五) 可比实例的成交日期应与估价时点接近,两者差异一般不超过12个月;

  (六) 采用可比实例修正测算确定评估价格,选用可比实例的数量应为3个及以上数量;

  (七) 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30%;

  (八) 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过±30%。

  第三章 住宅房屋实体因素修正系数

  第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整

  房屋结构等级分类表

  类别项目
  结构
  门窗及墙面
  设备
  耐用年限
  残值率

  一类钢混一级
  八层及八层以上的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,有电梯,室内一般粉刷
  铝合金及外墙高级装修
  设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等
  60年
  0

  一类钢混二级
  七层及七层以下的全框架结构,梁、柱承重,现浇或预制楼板,无电梯,室内一般粉刷
  铝合金及外墙高级装修
  设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等
  60年
  0

  二类砖混一级
  钢混基础,部分钢筋混凝土梁、柱承重,钢筋混凝土圈梁、构造柱,上部眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面
  铝合金及外墙高级装修
  设备齐全,每套(层)有上下水电、有独用的浴、厕等
  50年
  2%

  二类砖混二级
  钢混基础或砖基础,钢筋混凝土圈梁,内外墙均为眠砌承重墙,钢混楼面及屋面,一般内粉刷,水泥地面
  铝合金及外墙部分装修
  设备齐全,有上下水电、有独用的浴、厕等
  50年
  2%

  二类砖混三级
  砖石基础,内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖,大部分二眠一斗墙,钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面,一般内粉刷,水泥地面
  木门窗,外墙一般粉刷
  设备基本齐全
  50年
  2%

  三类砖木一级
  外墙为眠砖的房屋,木柱排山屋架,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷
  木门窗、外墙一般粉刷
  设备基本齐全
  40年
  6%

  三类砖木二级
  外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶,瓦木屋面,假楼或普通板壁天棚,水泥地面或砖地面,室内一般粉刷
  木门窗、外墙一般粉刷
  设备不齐全
  40年
  4%

  三类砖木三级
  部分砖墙或乱砖墙到顶,瓦木屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷
  木门窗及外墙无粉刷
  设备不齐全
  40年
  3%

  四类简易结构
  砖勒脚,木板墙,土坯墙,乱砖墙,简易屋面,无天棚,砖地面或原土地面,粗粉刷
  门窗简陋
  设备不齐全
  10年
  0


  

  第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数

  朝向系数(%)
  
  东西
  南北
  正南
  正北

  成套型住宅
  0
  +4
  +2
  0

  非成套型住宅
  0
  +0.5
  0
  0




  第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数

  居住层次
  总层数为二层的增减比率(%)
  总层数为三层的增减比率(%)
  总层数为四层的增减比率(%)
  总层数为五层的增减比率(%)
  总层数为六层的增减比率(%)
  总层数为七层的增减比率(%)
  总层数为八层的增减比率(%)

  第一层
  0
  0

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