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江苏省无锡市人民政府


无锡市城市房屋权属登记管理办法

市政府令第77号


《无锡市城市房屋权属登记管理办法》已经2005年4月21日市人民政府第37次常务会议审议通过，现予发布。

　　
市长毛小平

二OO五年四月二十五日


　　　　　　　　　　　　无锡市城市房屋权属登记管理办法

　　第一章 总则
　　第一条 为加强城市房屋权属登记管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记，适用本办法。
本办法所称房屋权属登记，是指房产管理部门依房屋权利人申请或者依职权，对房屋所有权、房屋他项权利等依法应当登记的房屋权利以及与此相关的事项进行登记，并确认房屋产权归属关系以及其他权利状况的行为。
　　本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权、房屋他项权利等房屋权利的自然人、法人或者其他组织。
　　本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指申请房屋权属登记的当事人。
　　第三条 房屋所有权实行登记发证制度，房屋权属的设立、变更、转让和灭失，应当依法登记。
　　依法登记的房屋权利，受法律保护。
　　第四条 无锡市房产管理部门负责本市房屋权属登记的监督管理和市区的房屋权属登记工作。无锡市房产管理局产权监理处（以下简称登记机构）受市房产管理部门委托，具体负责市区范围内房屋权属登记事务。
　　市（县）房产管理部门是本行政区域内房屋权属登记的监督管理部门。市（县）房产管理部门可以委托相关的房屋权属登记机构具体办理房屋权属登记事务。
驻地部队房屋的权属登记按照国家有关规定办理。
　　第五条 市房产管理部门应当建立全市统一的房屋权属登记册和登记信息系统，制作统一的登记证明，制定房屋权属登记技术规范。
　　登记机构应当按照房屋权属登记技术规范和登记信息系统的要求，对房屋权属登记册进行记载、公示，并颁发房屋权属证书或者登记证明。

　　第二章 一般规定
　　第六条 房屋权属登记。应当按照受理申请、权属审核、核准登记、颁发（注销）房屋权属证书或者登记证明的程序进行。
　　属于历史遗留问题，申请房屋权属登记的房屋无房屋权属证书或者房屋权属证明资料不全的，登记机构应当公告征询异议。公告应当在房屋坐落位置和当地主要报纸上刊登，期限一般为六十日。
　　第七条 因买卖、交换、赠与、抵押、设典等情形申请房屋权属登记的，由当事人双方共同申请。
　　因下列情形之一申请房屋权属登记的，由主张房屋权利的当事人单方申请：
　　（一）新建房屋；
　　（二）继承、遗赠；
　　（三）行政机关的房屋争议处理决定已经发生法律效力；
　　（四）人民法院的判决、裁定、调解已经发生法律效力；
　　（五）仲裁机构的裁决、调解已经发生法律效力；
　　（六）本办法第二十二条所列情形。
　　共有房屋，由共有人共同申请登记。
　　第八条 申请人双方中止、解除交易的，应当在登记机构核准登记前撤回登记申请。
　　第九条 具有下列情形之一的房屋，由登记机构代为登记：
　　（一）由房产管理部门管理的直管公房；
　　（二）由房产管理部门代管的；
　　（三）无人主张权利的；
　　（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　由登记机构代为登记的房屋，不颁发房屋权属证书。
　　第十条 申请人可以委托代理人代为申请房屋权属登记；代理人代为申请房屋权属登记的，应当提交本人身份证件以及申请人签名的书面委托书。
　　申请人中的权利人一方是自然人且委托他人申请转移登记的，应当同时提交书面委托书的公证文书。
　　第十一条 申请房屋权属登记，应当如实提交下列材料：
　　（一）申请书；
　　（二）身份证明；
　　（三）土地使用证或者用地证明文件；
　　（四）房屋权属证书（初始登记除外）；
　　（五）房屋权属登记技术规范以及本办法规定应当提交的其他材料。
　　申请材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理，并出具收件收据，申请日为受理日；申请材料不全或者不符合法定形式的，登记机构应当书面告知补正要求，申请登记文件补正日为受理日。
　　第十二条 经审核符合下列条件的，登记机构应当将有关事项记载于房屋权属登记册，并通知权利人或者其代理人领取房屋权属证书或者登记证明：
　　（一）双方申请的，一方是房屋权属登记册记载的权利人，另一方是有关证明文件中载明的权利取得人；单方申请的，申请人是有关证明文件中载明的权利取得人；
　　（二）申请登记的房屋在房屋权属登记册的记载范围内；
　　（三）申请登记的事项与房屋权属登记册的记载不冲突；
　　（四）本办法规定的其他条件。
　　属于注销登记的，登记机构应当通知申请人或者其代理人，原房屋权属证书或者登记证明作废。
　　第十三条 经审核予以登记的，受理日为登记日。
　　同一房屋设定两个以上的房屋他项权利或者其他依法应当登记的房屋权利的，依房屋权属登记册记载的登记日的先后确定其顺位。
　　第十四条 有下列情形之一的，登记机构应当暂缓登记，并书面告知申请人：
　　（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
　　（二）按照规定需要补办手续的；
　　（三）公告期内有异议的；
　　（四）法律、法规、规章规定应当暂缓登记的。
　　第十五条 有下列情形之一的，登记机构不予登记，并书面告知当事人：
　　（一）房屋、土地权属争议尚未解决的；
　　（二）不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的；
　　（三）未取得房屋权属证书而设定房屋他项权利的（预购商品房和在建工程除外）；
　　（四）不能提供土地使用证或者用地证明的；
　　（五）房屋为违法建筑、临时建筑的；
　　（六）法律、法规、规章规定不予登记的。
　　第十六条 有下列情形之一的，房产管理部门应当注销房屋权属证书，并书面告知权利人：
　　（一）申请不实或者因登记机构工作人员失误造成房屋权属登记不实的；
　　（二）涂改房屋权属证书的；
　　（三）房屋权利灭失，权利人未在规定期限内办理权属注销登记的；
　　（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　注销房屋权属证书的，应当收回原房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废，并对房屋权属登记册记载作相应调整。

　　第三章 房屋权属登记
　　第十七条 新建房屋竣工后，当事人应当在三个月内申请房屋所有权初始登记。
　　申请初始登记的，应当提交建设工程规划许可证、房屋测绘成果以及本办法第十一条第一款规定的材料。
　　第十八条 初始登记申请符合本办法第十二条第一款第（三）项规定条件，且申请初始登记的申请人、房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证规定的，应当准予登记。
　　房屋建成年限超过二十年，房屋权属证明资料不全，经公告无异议的，由申请人书面声明保证，或者相关部门、组织证明情况属实，可以准予登记。
登记机构应当在自受理申请之日起十五个工作日内完成审核。
　　第十九条 房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时，对建筑面积未分摊、属于全体业主共有的房屋，应当一并申请登记，登记机构应当在房屋权属登记册上予以记载但不颁发房屋初始登记证。
　　第二十条 房屋有买卖、交换、赠与、继承、遗赠、分割、合并、划拨、调拨、接管、以房入股、判决、裁决、企业房产转为个人房产、婚前房产转为配偶另一方房产或者夫妻共有房产等情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生之日起九十日内申请转移登记。
　　申请转移登记的，应当提交证明房屋权属发生转移的材料以及本办法第十一条第一款规定的材料。
　　第二十一条 转移登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件的，应当准予登记。
　　登记机构应当在自受理申请之日起十个工作日内完成审核。
　　第二十二条 房屋有下列情形之一的，权利人应当在事实发生之日起三十日内申请变更登记：
　　（一）房屋翻建的；
　　（二）房屋用途发生变化的；
　　（三）房屋坐落的门牌号或者房屋权利人名称发生变化的；
　　（四）房屋面积增加或者减少的；
　　（五）夫妻共有房产的房屋权属证书只登记一方为权利人、增加配偶另一方同为权利人的；
　　（六）房屋共有关系由等额按份共有与共同共有相互转换的；
　　（七）集体土地依法转为国有土地上的房屋；
　　（八）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　申请变更登记的，应当提交证明发生变更事实的材料以及本办法第十一条第一款规定的材料。
　　第二十三条 变更登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件，且申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致的，应当准予登记。
　　登记机构应当在自受理申请之日起十五个工作日内完成审核。
　　第二十四条 有房屋灭失、土地使用权依法终止或者所有权抛弃等情形之一的，权利人应当在事实发生之日起三十日内申请注销登记。
　　申请注销登记的，应当提交本办法第十一条第一款除第（三）项外规定的材料；属于土地使用权依法终止的，还应当提交权利注销证明。
　　房屋拆迁的，拆迁人应当在拆迁工作完成后三十日内，持被拆除房屋的原房屋权属证书、拆迁资料和有关材料，到登记机构办理房屋权属注销登记。
　　第二十五条 注销登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件的，应当准予登记。
　　登记机构应当在自受理申请之日起五个工作日内完成审核。
　　第二十六条 房屋抵押、设典的，当事人应当在事实发生之日起三十日内申请房屋他项权利设定登记。
　　申请房屋他项权利设定登记，除应当提交本办法第十一条第一款规定的材料外，还应当提交设定抵押权或者典权的合同。
　　第二十七条 经登记的房屋他项权利发生转移、变更或者依法终止的，当事人应当相应申请他项权利的转移登记、变更登记或者注销登记。
　　申请房屋他项权利变化登记，除应当提交本办法第十一条第一款规定的材料外，还应当提交证明房屋他项权利发生转移、变更或者终止的材料。
　　第二十八条 他项权利登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件，且申请人中的一方是房屋权属登记册记载的权利人的，应当准予登记。
　　登记机构应当在自受理申请之日起五个工作日内完成审核。
　　第二十九条 司法机关、行政机关对房屋依法实施财产保全等限制措施的，可以持已经发生法律效力的文书（件）到登记机构登记，登记机构应当及时办理登记。
　　登记机构发现被实施财产保全等限制措施的房屋与房屋权属登记册记载不一致的，应当告知有关司法机关、行政机关。
　　第三十条 房屋租赁的，当事人可以办理登记备案。
　　当事人以协议方式设定居住权、通行权等房屋权利，可以持有关协议申请登记，登记机构可以在房屋权属证书中予以注记。

　　第四章 预告登记
　　第三十一条 房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：
　　（一）预购商品房；
　　（二）以预购商品房设定抵押；
　　（三）以房屋在建工程设定抵押；
　　（四）法律、法规、规章规定的其他情形。
　　应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。
　　经预告登记的，当事人取得房屋所有权或者他项权利的优先请求权。
　　本条第一款所列情形的预告登记，自房屋所有权初始登记之日起满两年，当事人未申请房屋所有权或者房屋他项权利登记的，该预告登记失效；本条第二款规定的预告登记，自登记之日起满两年，当事人未申请房屋所有权或者房屋他项权利登记的，该预告登记失效。
　　第三十二条 申请预购商品房预告登记，应当提交商品房预售合同以及本办法第十一条第一款第（一）、（二）、（五）项规定的材料。
　　申请预告登记的预购商品房已设定在建工程抵押的，还应当提交在建工程抵押权人作出的放弃该部位在建工程抵押权的承诺文件。
　　第三十三条 申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交商品房预售合同、设定抵押权的合同以及本办法第十一条第一款第（一）、（二）、（五）项规定的材料。
　　预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
　　第三十四条 申请房屋在建工程抵押权预告登记，应当提交建设工程规划许可证、设定抵押权的合同以及本办法第十一条第一款除第（四）项外规定的材料。
　　第三十五条 已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
　　第三十六条 经预告登记的房屋权属依法终止的，当事人应当申请注销预告登记，并提交证明预告登记的房屋权利终止以及本办法第十一条第一款第（一）、（二）、（五）项规定的材料。
　　第三十七条 预告登记及其注销登记申请符合本办法第十二条第一款第（二）、（三）项以及本条第二款条件的，应当准予登记。
　　预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定：
　　（一）申请预购商品房预告登记的，申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业，另一方应当是商品房预售合同载明的预购人；
　　（二）申请预购商品房抵押权预告登记的，申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人，且抵押人是房屋权属登记册记载的商品房预购人；
　　（三）申请房屋在建工程抵押权预告登记的，申请人应当是设定房屋在建工程抵押权的当事人，且抵押人是土地使用证或者建设工程规划许可证记载的当事人；
　　（四）申请注销预告登记的，申请人应当是原预告登记的当事人；
　　（五）单方申请预告登记的，申请人应当是房屋权属变动法律文书（件）记载的一方当事人。
　　第三十八条 登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七个工作日内完成审核。

　　第五章 产籍资料与房屋权属证书
　　第三十九条 房屋权属登记形成的产籍资料包括：
　　（一）申请人提交的材料；
　　（二）房屋测绘成果；
　　（三）房屋权属登记的图、表、册、档；
　　（四）其他登记资料。
　　登记机构应当永久保存产籍资料，保证产籍资料的完整、准确和安全。
　　第四十条 登记机构应当建立、健全产籍资料档案查阅制度。
　　自然人、法人或者其他组织查阅档案应当按照档案管理的规定办理手续，并负有保护被查阅档案的相关权利人个人隐私的义务。
　　打印的档案、复制形式的档案，经登记机构签章认定的，具有与档案原件同等的效力。
　　第四十一条 房屋权属登记册应当载明下列事项：
　　（一）权利人的姓名或者名称；
　　（二）房屋坐落、室号；
　　（三）房屋用途、建成时间、建筑面积、建筑结构；
　　（四）设定的他项权利；
　　（五）权属限制情况；
　　（六）约定保全的请求权；
　　（七）房屋权属登记日；
　　（八）登记技术规范规定需要载明的事项。
　　第四十二条 登记机构应当按照当事人提交的申请登记材料或者司法机关、行政机关、仲裁机构已经发生法律效力的文书（件），对房屋权属登记册进行记载，并永久保存。
　　第四十三条 房屋权属登记册可以对外查阅。
　　登记机构应当建立、健全房屋权属登记册查阅制度，为自然人、法人或者其他组织的查阅、摘录或者复制提供服务。查阅房屋权属登记册不得侵犯权利人的个人隐私。
　　第四十四条 房屋权利人发现房屋权属登记册记载有误的，可以申请更正；申请更正的事项涉及第三人房屋权利的，有关的权利人应当共同申请。
登记机构应当在受理更正申请之日起七个工作日内，对房屋权利人提交的有关证明材料和原房屋权属登记册记载所依据的申请登记材料进行核查。
　　房屋权属登记册记载有错误的，登记机构应当予以更正并书面通知申请人；房屋权属登记册记载无错误的，登记机构应当书面通知当事人，并说明理由。
　　第四十五条 登记机构依职权发现房屋权属登记册记载有误的，应当书面通知有关的房屋权利人在规定的期限内办理更正手续；当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文书（件），对房屋权属登记册的记载予以更正，并书面通知当事人。
　　第四十六条 房屋权属登记的利害关系人认为房屋权属登记册记载的房屋所有权人与实际状况不一致的，可以持与房屋权利相关的材料，提出登记异议。
　　登记机构应当在受理登记异议申请的当日，将异议事项记载于房屋权属登记册以警示第三人，该异议登记满三个月失效。
　　第四十七条 异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后，原申请人就同一事项再次提出登记异议的，登记机构不予登记。
　　第四十八条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》，使用国家统一印制的文本。
　　《房屋所有权证》由房屋所有权人收执；共有房屋由共有人推举的持证人收执，其余共有人执《房屋共有权证》，《房屋共有权证》与《房屋所有权证》具有同等效力。
　　《房屋他项权证》由他项权利人收执。禁止非法收缴、扣押房屋权属证书。
　　第四十九条 房屋权属证书、登记证明是房屋权属登记凭证，不得涂改。
　　房屋权属证书、登记证明破损的，房屋权利人可以向房屋登记机构申请换发；房屋登记机构换发房屋权属证书、登记证明前，应当查验并收回原房屋权属证书、登记证明。
　　房屋权属证书、登记证明遗失的，房屋权利人可以向房屋登记机构申请补发，补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
　　自补发之日起，原房屋权属证书、登记证明作废。
　　第五十条 房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记册的记载保持一致。

　　第六章 罚 则
　　第五十一条 未在本办法规定期限内办理有关登记手续的，由房产管理部门或者登记机构通知其办理登记手续，并可以按照登记费的三倍以下收取逾期登记费。
　　第五十二条 违反本办法规定，以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书或者登记证明的，由房产管理部门撤销其房屋权属证书或者登记证明，并对当事人处以500元以上1000元以下罚款。
　　涂改、伪造房屋权属证书或者登记证明的，由房产管理部门没收其房屋权属证书或者登记证明，并对当事人处以500元以上1000元以下罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　非法印制房屋权属证书、以营利目的为他人涂改、伪造房屋权属证书或者登记证明的，由房产管理部门没收其房屋权属证书或者登记证明，对当事人处以1万元以上3万元以下罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第五十三条 故意涂改、毁坏房屋产籍资料的，由房产管理部门对当事人处以100元以上1000元以下罚款；造成经济损失的，当事人应当赔偿损失。
　　第五十四条 房屋权属登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当，给有关当事人造成损失的，应当承担相应的法律责任。
　　第五十五条 房产管理部门或者登记机构工作人员有下列行为之一的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）超越管辖范围进行权属登记、颁发房屋权属证书的；
　　（二）应当发证而拒绝发证或者不予答复，给当事人造成损失的；
　　（三）因过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的；
　　（四）徇私舞弊、索贿受贿、侵犯他人合法权益的；
　　（五）玩忽职守，造成房屋登记资料丢失、破损、泄密的。
　　因房产管理部门或者登记机构工作人员责任给当事人造成损失的，应当依法承担相应赔偿责任。

　　第七章 附 则
　　第五十六条 本市行政区域范围内集体土地上的房屋权属登记，参照本办法执行。
　　涉外房屋权属登记管理，除法律、法规另有规定外，适用本办法。
　　第五十七条 本办法自2005年5月15日起施行。无锡市人民政府1999年7月29日发布施行的《无锡市城市房屋权属登记管理办法》同时废止。
四川省内江市人民政府办公室


内江市人民政府办公室关于印发内江市物业管理暂行办法的通知
[内府办发〔2008〕105号]



各县（区）人民政府，市级各部门：

《内江市物业管理暂行办法》已经内江市第五届人民政府第71次常务会议研究同意。现印发你们，请认真贯彻执行。

附件：内江市物业管理暂行办法

二〇〇八年八月四日

附件：

内江市物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院〈物业管理条例〉有关问题的通知》等有关行政法规、规章的规定，结合内江市实际，制定本暂行办法。

第二条 内江市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条 内江市房地产行政主管部门是全市物业管理主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县（区）房地产行政主管部门按照本暂行办法规定的职责负责所在区域内的监督管理工作。

第五条 各级政府的建设、规划、物价、工商、公安、街道办事处、乡镇人民政府等管理部门按照各自的职责，对物业管理活动实施监督、指导，社区协助和配合做好监督指导工作。

第二章 业主及业主大会

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，依法享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时缴纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域成立一个业主大会。一个物业区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

物业管理区域是指只成立一个业主大会，有相对独立的共用设施设备并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分遵循以下原则：

（一）物业管理区域按城市规划部门批准的项目红线图范围确定；

（二）已实施物业管理的不同区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域；

（三）对零散建设未实施物业管理的区域，可由物业所在地的县（区）房地产行政主管部门在街道办事处（乡镇人民政府）的配合下，根据小区规模、社区建设、共用设施设备以及管理维护责任等原则划定物业管理区域并实施物业管理。在综合考虑以下因素的基础上可以划入同一个物业管理区域：

1、处于同一街道或位置靠近的物业；

2、基础设施、公共配套设施相关的物业；

3、适宜统一整治封闭成一个区域的物业；

4、根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的物业；

5、物业管理区域的划分要与社区的设立范围基本一致，一般建筑面积不得少于3万平方米；

6、其他应考虑的因素。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。成立条件：

（一）业主大会由物业管理区域内全体业主组成；

（二）一个物业管理区域成立一个业主大会和选举产生一个业主委员会；

（三）组建业主大会筹备组；

（四）首次业主大会召开应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

第九条　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

第十条　筹备组应当自组成之日起30日内，在物业所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会成员或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

第十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会会议可以邀请物业所在地的社区、管段民警和物业使用人代表列席。

业主大会决定本暂行办法第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本暂行办法第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以申请业主所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府调解或者请求人民法院予以撤销。

第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的社区。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县（区）房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时须提交以下材料：

（一）业主大会议事规则；

（二）管理规约；

（三）业主委员会成员名单；

（四）业主选举、投票的结果记录以及业主签字记录；

（五）首次业主大会会议和首次业主委员会会议召开的会议纪要；

（六）物业管理区域的规模和基本状况；

（七）其他相关材料。

第十六条 业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主及其配偶；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力；

（五）具有一定的组织能力；

（六）具备必要的工作时间。

第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，在业主委员会成员中推选产生业主委员会主任1人、副主任1－2人。

第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十九条 业主大会、业主委员会作出的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

第二十条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（区）房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区依法履行物业管理区域内的自治管理职责，支持社区开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区，并认真听取社区的建议。

第三章 前期物业管理

第二十二条 在物业销（预）售前，建设单位选聘物业服务企业，应当签订前期物业服务合同，并将签订的前期物业服务合同报物业所在地的县（区）房地产行政主管部门备案。

第二十三条 建设单位应当在销（预）售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业权属及其使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十四条 建设单位应当在物业销（预）售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖（预售）合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十五条　临时管理规约的制定包括以下主要内容：

（一）物业的名称、地点、面积及户数；

（二） 业主在本物业管理区域内应当共同遵守的行为准则；

（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及其公用设施的权益；

（四）业主参与物业管理的权利；

（五）业主应当履行的义务；

（六）物业各项维修、养护和管理等服务费用的收费标准及交纳方式；

（七）供电、供气、供水及其二次加压供水、通讯、有线电视等向最终用户的收费标准及交纳方式；

（八）违反临时管理规约的责任。

临时管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

临时管理规约对全体业主具有约束力。

第二十六条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（区） 的房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

前期物业管理招标投标具体管理办法依照国家建设部有关规定执行。

第二十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖（预售）合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十八条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房主要包括物业服务企业为物业项目服务所需的办公用房、保安和工勤人员值班用房、监控房、物业储藏用房等。

物业管理用房的配置标准：

（一）物业服务企业用房按不得低于物业管理区域房屋建筑面积的0.2%配建提供。房屋建筑总面积不足5万平方米的，物业管理用房不低于100平方米。分期开发建设的物业管理区域，建设单位应在先期开发的物业区域配置物业管理用房或配置临时物业管理用房。

（二）业主委员会用房不得低于30平方米的地面上独立成套房屋并具备水、电等基本功能。

物业服务企业用房、业主委员会用房应在建设项目的规划设计审批中予以明确。建设行政主管部门组织综合预验收时，应当包括对其物业管理内容方面验收，经验收合格后，建设单位方可将物业正式移交物业服务企业实施管理。

物业管理用房的产权依法属于全体业主所有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第二十九条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备及其物业管理用房的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第三十条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其它资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同或物业服务合同终止时将物业管理用房和上述资料移交给业主委员会。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十二条 从事物业管理经营服务活动的企业应当按照建设部《物业服务企业资质管理办法》规定的标准和条件取得物业管理主管部门审批核发的物业管理《资质证书》，并具有独立的法人资格。

第三十三条 取得物业管理《资质证书》和《营业执照》的物业服务企业：

因企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理《资质证书》注销手续，并重新核定资质等级；

因企业的法人名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理《资质证书》变更手续；

因企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理《资质证书》注销手续。

第三十四条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十五条 在县（区）房地产行政主管部门的指导下，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应载明以下内容：

（一）物业管理事项；

（二）服务质量；

（三）服务费用及收费标准；

（四）双方的权利和义务；

（五）专项维修资金的管理与使用；

（六）物业管理用房；

（七）合同期限；

（八）违约责任；

（九）其他约定事项。

物业服务合同签订后，应报物业所在地的县（区）房地产行政主管部门备案。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。协助相关部门做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等相关工作。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本暂行办法第三十条规定的资料。

第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开、以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照价格主管部门制定的物业服务收费管理办法，在物业服务合同中约定，并将约定的物业服务收费内容在物业管理区域内予以公示。

第三十九条　物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十条 物业管理区域内，供水、供电、供气、卫生、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，应当向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等有关费用。

已竣工但尚未出售，或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。

第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第四十三条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十四条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第四十五条 各级房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十六条 物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌；

（二）擅自改变物业专用部分、部分共用部分、全体共用部分的用途；

（三）违章搭建、改建或以其他方式改变物业专用部分和共用部分；

（四）损坏物业共用设施、设备及场地，擅自移动共用设施、设备；

（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品；

（六）排放各种污染物、恶臭物、有害物质或者产生超过规定时间和规定标准的噪声；

（七）未经许可设置营业摊点；

（八）利用物业从事危害公共利益和他人合法权益的活动；

（九）管理规约和物业服务合同禁止的其他行为。

第四十七条 物业管理小区生活废旧弃物的清运、收集、运输和处理等环境卫生管理应当按照省、市有关规定执行。

第四十八条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第四十九条　业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十条　供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前述规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十一条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十二条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十三条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第六章 专项维修资金的管理和使用

第五十四条 单幢住宅内业主、或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主和住宅小区内的非住宅业主，应当按照国家的规定交纳专项维修资金。

本暂行办法所称专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第五十五条 商品住宅的业主、非住宅的业主交存专项维修资金的标准及其收取方式：

（一）商品房的购房人按照所拥有物业建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%；

（二）商品房的购房人在办理房屋入住手续前，应当将首期专项维修资金缴交售房单位代收；

（三）售房单位与购房人在办理房屋权属登记时，应当将代收的专项维修资金统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监督代管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

商品房建设项目的住宅建筑安装工程造价以当地建设工程造价管理机构的审定确认书为准。

第五十六条　出售公有住房的专项维修资金的交存标准及其收取方式：

（一）业主按照所拥有物业建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%提取，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金；

（三）售房单位应当将代收和提取的两部分专项维修资金在收到售房款之日起30日内统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监督代管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

第五十七条　尚未出售的商品房和公有住房的专项维修资金的交存：

尚未出售的商品房和公有住房，售房单位作为业主应当分别按照前述第五十五条、第五十六条的规定缴纳未出售房屋的专项维修资金；房屋出售时，该房屋专项维修资金的余额，转由购房人向售房单位支付，双方另有约定的除外。

第五十八条　本暂行办法实施后，对业主已办理房屋权属登记但未交存专项维修资金的，由业主大会及其业主委员会会同物业服务企业向业主收取（公有住房应向购房者和售房单位收取）专项维修资金，并统一纳入当地市、县房地产行政主管部门监管范畴，在银行专户存储、并建立专项维修资金明细帐户、专款专用。

第五十九条 业主交存的专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第六十条 业主大会成立前，商品住宅、非住宅业主交存的专项维修资金和已售公有住房的专项维修资金，由物业所在地的市、县房地产行政主管部门代管；

业主大会成立后，按照相关规定，由市、县房地产行政主管部门将其代管的专项维修资金的帐面余额划转至业主大会管理。

第六十一条 需要使用专项维修资金的，由业主大会和业主委员会组织，根据物业服务企业或相关业主提出的维修使用方案，经专项维修资金列支范围所涉及专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，并报所在地市、县房地产行政主管部门备案。

第六十二条　专项维修资金不敷使用时，续交专项维修资金的方案，由业主大会决定。

第六十三条　专项维修资金管理的具体实施细则，由市房地产行政主管部门会同有关部门，依据本暂行办法的规定另文制定，并报经市人民政府审批后施行。

第六十四条　国家和省对专项维修资金的管理有新的规定时，从其规定。

第七章 罚 则

第六十五条　有下列行为之一的，由相关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》等有关规定予以查处。

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

（三）建设单位、物业服务企业不移交有关资料的；

（四）未取得资质证书从事物业管理或者以欺骗手段取得资质证书的；

（五）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（六）物业服务企业将一个物业管理小区的全部物业管理一并委托他人的；

（七）挪用专项维修资金的；

（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；

（九）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的；

（十）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（十一）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（十二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（十三）有本暂行办法第四十六条所规定禁止行为的。

第六十六条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第六十七条　业主以业主大会或业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十八条　各级房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在实施物业管理监督活动中有违规违法行为的，应依法予以查处。

第八章 附 则

第六十九条　本暂行办法下列用语的含义为：

物业：是指已通过竣工验收的房屋等建筑和与之相配套的附属物、附属建筑物及相关场地。

物业管理：是指业主通过选聘的物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务收费：是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业及其共用配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的公共环境卫生和秩序等所提供的服务，向业主收取的物业服务费用。

业主：是指房屋的所有权人。

物业使用人：是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

管理规约：是指有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，经业主大会讨论审议通过，对全体业主具有约束力。

前期物业管理：是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

物业服务企业：是指取得物业服务企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主委员会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。

共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第七十条　本暂行办法自公布之日起施行，《内江市人民政府办公室关于印发内江市物业管理暂行办法的通知》（内府办发〔2007〕32号）同时废止。

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